保障人人有房住

------恩格斯的《论住宅问题》及其现实意义

                     张念瑜

恩格斯《论住宅问题》一书是他于1872年在《人民国家报》上发表的《蒲鲁东怎样解决住宅问题》、《资产阶级怎样解决住宅问题》和《再论蒲鲁东和住宅问题》三篇文章的合订本。1873年出第一版。1887年出第二版时，恩格斯写了一个“序言”。这本书是恩格斯的主要著作之一，被收入《马克思恩格斯选集》第2卷和《马克思恩格斯全集》第18卷和21卷。

在学生时期，我曾读过恩格斯的《论住宅问题》。近日结合研究中国的实际问题重读，体会大不相同。实际上，国内外研究恩格斯《论住宅问题》的著作、文章很多，但没有见到将恩格斯在批判过程中所阐述的观点系统整理出来的资料，为此，我用了一点时间将学习札记整理成文。

一、恩格斯写作《论住宅问题》的历史背景

（一）德意志资本主义发生和发展

15世纪，哥伦布发现新大陆，开辟新航路，由此导致汉萨同盟[1]和整个德意志商业地位的恶化，除了采矿业一枝独秀以外，德国的其它工业远远落后于意大利、英国和尼德兰（The Netherlands）等“低地”国家[2]。同时，当英、法、葡、西、荷等民族国家对外扩张，在世界各地抢夺殖民地的时候，而德意志直到17世纪末还有300多个公国，诸侯纷争，并遭到外国的干涉，饱受战争的摧残。19世纪30—40年代，英国已经完成了第一次工业革命，法国和美国等国也紧随其后，但深受分裂割据困扰的德国却直到19世纪30年代才在第一次工业革命浪潮的冲击下，迟缓地开始了它的工业革命步伐。

德国第一次工业革命在时间上可以划分为两个阶段,即19世纪30-40年代工业革命的起步时期和50-60年代的大规模展开阶段。德国工业革命也是从轻纺工业开始的，但对德国的工业扩张起了决定性作用的是铁路建设。德国从纺织业为中心的轻工业迅速转向铁路建设。通过铁路建设带动其他重工业部门的发展,使德国后来居上。这完全得益于德国的国家主义经济政策。但是，“一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是‘住房短缺’的时期。一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些老城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁路穿过市内。正当工人成群涌入城市的时候，工人住房却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住房短缺。”（马克思恩格斯，1977.p.459）。

（二）普鲁士赢得1870--1871年的普法战争，并统一德国

普鲁士王国(德意志帝国)同法兰西第二帝国之间因长期争夺欧洲大陆霸权和德意志统一问题，两国的关系长期紧张。1870年7月14日，普鲁士首相俾斯麦就西班牙王位继承问题发表了挑衅性的“埃姆斯密电”，触怒了法国政府。7月19日，法国对普鲁士宣战，但战争开始后，法军接连败北。9月2日，法国皇帝拿破仑三世亲率近10万法军在色当投降。9月4日，巴黎爆发革命，法国大资产阶级建立法兰西第三共和国，法兰西第二帝国灭亡。但普军仍长驱直入。1871年1月18日，普鲁士国王威廉一世在法国凡尔赛宫加冕为皇帝，成立了德意志帝国。法国资产阶级政府请求停战。1871年5月10日在法兰克福签署了正式《法兰克福条约》。条约规定：法国割“阿尔萨斯”和“洛林给德国。这两个地区拥有14.5万平方公里的土地和150万人口,有发达的棉纺织业、丰富的钾盐矿藏和铁矿资源。同时，德国获得了50亿法郎的战争赔偿[3]。德国将这笔巨额的战争赔款, 一部分用作巩固金本位制和偿付了国家的负债, 大部分被用于工业建设和加强军备, 使德国形成了一个创办企业的热潮。仅1871—1874年间, 德国新创立的股份公司和银行企业就达857个, 修建的铁路、工厂、矿场等, 比过去25年中修建的还要多（樊亢，1984.p.108）。恩格斯指出：“这几十亿法郎有力地推动了年轻的大工业；首先是这几十亿法郎在战后引起了一个短暂的富于幻想的繁荣时期，随后又在1873 年至1874 年引起了一次大崩溃，这次崩溃证明德国是一个有能力参与世界市场的工业国家。”（马克思恩格斯，1977.p.459）。因而，从1870-年到1913年,美国的工业生产增长了8.1 倍,德国增长了4.6 倍，而法国仅增长了1.9 倍。美、德、法三国的工业生产在资本主义世界中所占的比重发生了巨大的变化：美国所占比重由23%上升为38%，德国由13%上升为16%，法国却从10%下降为6%（黄尊严，1988）。显然，德国工业的快速发展，大大促进了人口城市化的发展，从而也带了城市住宅缺乏的问题。

（三）1816-1910年德国人口城市化趋势

1871年，普鲁士统一德国，当时全国总人口4105.9万人，城市总人口为1482.23万人，城市人口比例为36.10%（见图1-1）。随着工业化的发展，人口城市化也是稳步提高的，到1910年，人口城市化率达到了61.5%。

二、小资产阶级和资产阶级鼓吹让工人拥有住宅所有权是当时德国小农经济和小商品经济的客观反映

恩格斯在《论住宅问题》一书第二版的序言部分对这个问题做了深入的分析。恩格斯在此所讲的“小资产阶级”也是指小资产阶级社会主义者，或以蒲鲁东主义者为代表。恩格斯把小资产阶级与小农并列使用（马克思恩格斯，1977.p.534）。这里的“小资产阶级的思想”相当于我们现在经常讲的“小农意识”；所谓“资产阶级”，也是指资产阶级社会主义者。这类人是两面派：面对资产阶级，他们用无产阶级的声音进行批判；面对无产阶级，他们又提倡小资产阶级的、平均主义思想进行指摘。他们既反对资本主义也反对社会主义。其代表人物是扎克斯和米尔柏格。

恩格斯运用历史唯物主义方法分析当时德国小资产阶级和资产阶级鼓吹让工人拥有住宅所有权的社会经济原因。这个社会经济原因就是当时德国农村分散的家庭工业经济。

我们知道，在16世纪，德国广大农村地区的自然经济占统治地位，占德国总人口80%的农民，绝大多数是佃农和农奴。1524 年的农民战争，为农奴制的恢复提供了必要的条件。受1789年7月14日爆发的法国资产阶级革命的影响，德国进行了农奴制改革，普鲁士的农奴制被废除，在农业中逐渐用资本主义经营方式代替封建主义经营方式。这种改良而不是革命的道路被列宁称之为“普鲁士式道路”（列宁，1959.p.219）。

在15世纪末和16世纪初，德国的采矿业和纺织业中开始出现资本主义萌芽。17世纪末，德国农村手工业得到广泛的发展。由于农民受封建地主的代役租和捐税的压榨，只好从家庭手工业中寻求增加收入。包买商利用农民的这种困境而扩大农村的商业活动。起初，包买商是贱价收购，后来也为农民提供原料由其进行加工。这种分散的农村家庭工业在18世纪的萨克森、图林根、符腾堡、威斯特伐利亚、西里西亚等农村和山区发展很快，并成为德国新兴工业的基础。“在其他任何一个国家里，都没有这样多的雇佣工人不仅是自己住房的所有者，而且是自己的园圃或田地的所有者；同时，还有其他许多工人以租佃者的身分事实上相当有保证地占有着房屋和园圃或田地。同园艺业或小耕作业相结合的农村家庭工业，就构成德国新兴大工业的广大基础。”（马克思恩格斯，1977.p.463）。

但是，农村家庭工业及工人（即“农民工”）拥有自有房屋居住的情况在德国东部和西部是不同的。德国东部（易北河以东地区）与西部地区农村的农奴制的历史影响是不同的。东部地区一直残存着农奴制的痕迹，虽然东部地区的日尔曼人和斯拉夫一直就有人身自由。但由于东部地区的地主没有受到德国农民战争的破坏，地主对土地的过度兼并，使得广大农民都变成了佃农；德国西部地区则不同，地主的土地没有东部地区地主的多，并且农奴制废除得比较彻底，小土地所有者众多。因而，恩格斯指出：“在西部，工人多半是自己家园的所有者，而在东部，多半是自己家园的租佃者。”（马克思恩格斯，1977.p.463）。

在自己家园开展的农村家庭工业是德国与英法竞争的基础力量。恩格斯指出：“现代工人由于自己占有房屋和田地而得到的‘实惠’就十分辉煌地表现出来了。…正是由于这种原因，德国才在世界市场上在销售一系列小商品方面具有竞争能力。资本的全部利润取自正常工资的扣除部分，并且可以把全部剩余价值送给买主。这就是大部分德国出口商品价格低廉得令人吃惊的秘密。”（马克思恩格斯，1977.p.466）。同时，资产阶级鼓吹通过家庭工业来解决小农经济的贫困问题。“大资产阶级和小资产阶级，总是醉心于农村工业，醉心于占有住房的工人，认为推行新的家庭工业是救治农村中一切灾难的唯一单方！” （马克思恩格斯，1977.p.467）。

显然，蒲鲁东主义者完全是“小农意识”。 恩格斯认为蒲鲁东总想把现代资本主义社会拉回到小农经济社会，企图实现小资产阶级的利益。恩格斯阐述蒲鲁东“认为现代大工业所创造的状态是一种病态的畸形物，必须用强制手段——即逆着社会100年来所顺从的潮流——使这个社会退回到以单个人的旧的一成不变的手工劳动为常规的状态中去，而这种状态无非是已经灭亡和正在灭亡的小手工业生产的理想化的重建。” （马克思恩格斯，1977.p.483）。

综上可见，小资产阶级和资产阶级鼓吹让工人拥有住宅所有权实质是当时德国小农经济和小商品经济的现实反映。让城市工人像农村家庭工业一样都有自己的家园和住宅所有权，是一种“空想”，实际上也无视工业革命所造就的资本主义现代工业化的发展潮流。

三、恩格斯对蒲鲁东主义者解决住宅问题方案的批判

没能看得到蒲鲁东关于住宅的文章。1847年，马克思撰写并发表的《哲学的贫困》，以批判普鲁东(1809-1865)在1847年发表的《贫困的哲学》。马克思把蒲鲁东的《贫困的哲学》称为“小资产者社会主义的法典”[4]。这对理解恩格斯的批判是有帮助的。

（一）城市住宅缺乏问题不是资本主义社会的特有现象

蒲鲁东主义者认为住宅问题是一个十足的仅仅有关工人的问题（马克思恩格斯，1977.p.473）。如果住宅缺乏问题仅仅是有关工人的问题，换言之，这也是资本主义特有的问题。恩格斯反对这种说法。恩格斯指出：“所谓住房短缺问题，并不是指一般工人阶级住房恶劣、拥挤、有害健康。这种住房短缺并不是现代特有的现象；这甚至也不是现代无产阶级所遭受的不同于以往一切被压迫阶级的、它所特有的许多痛苦中的一种；相反，这是一切时代的一切被压迫阶级几乎同等地遭受过的一种痛苦。”（马克思恩格斯，1977.p.470）。明确这种区别，对我们认识社会经济问题是有帮助的。

（二）住宅租赁关系属于商品买卖关系，房租是商品的价格

蒲鲁东主义者认为住宅承租人和房主的关系与雇佣工人与资本家的关系是完全相同的（马克思恩格斯，1977.p.473）。恩格斯反对这种说法。恩格斯认为住宅承租人和房主的关系类似商品的买者和卖者的关系，房租就是商品的价格。恩格斯之所以要做这种区别，是因为马克思的剩余价值学说揭明，剩余价值是在生产领域创造的、在流通领域实现的。房屋租赁等服务业是非生产性行业，是不能创造新价值的，也就不存在“剥削”，房屋租赁就是商品买卖。

（三）房租要补偿房主建房的购地费、建安成本及利息、修缮费用、烂账和欠租的平均额等费用，并包含地租、保险费等

蒲鲁东主义者认为：“房屋一旦建造起来，就成为获取一定部分的社会劳动的永恒的权利根据。……例如50年前建筑的一所房屋，在这段时期内，其原先的成本价格以房租收入的形式得到了2倍、3倍、5倍、10倍以至更多倍的补偿。”（马克思恩格斯，1977.p.473）。恩格斯批评蒲鲁东主义者对经济问题不从经济上进行分析而是跳跃到法律上讲空话，把房屋视作“永恒的权利根据”。恩格斯认为房租要补偿房主建房的购地费、建安成本及利息、房屋修缮费用和烂账、欠租的平均额，以及住房偶尔闲置而受的损失。还要考虑以及房屋年深月久变得不能住人和丧失价值；房租还包含保险费和利润和地租等（马克思恩格斯，1977.p.474；488）。当然，恩格斯所讲的房租的构成没有现实中的会计核算或定价那么严谨。从理论上讲，房租构成包括购地费用及其利息、折旧费、房屋租赁的经营管理费、利润和税费、地租等。

（四）把地租转交给国家，就等于消灭个人土地所有权

关于房价、房租与地租问题，恩格斯在《论住宅问题》一书中的三篇文章中都有涉及。实际上，直到1873年恩格斯对地租问题并没有真正的研究。他帮助马克思编辑《资本论》第三卷也是在1885年之后[5]。他在《论住宅问题》一书的“序言”中也说修订了一个经济学错误，实际上是地租问题（马克思恩格斯，1977.p.460；480）。

按照马克思的地租理论，地租分绝对地租和级差地租。实际上马克思的“绝对地租”说是不成立的。如果社会对土地产品需求大，价格高于其价值的价格则是垄断价格。而级差地租不是土地产品的价格构部分。土地产品价格是由无地租的劣等地的产品生产费用决定的（斯拉法，1991.pp.77—78）。由图1-2可见，土地产品价格由劣等地的生产费用决定，那么，次劣等地、普通地、次优地、最优地的生产费用相对要低，就能获得级差地租。但住宅商品供给的高成本、耐久性、异质性和地理位置的固定性，通常实行一幢房屋一个价格。如图1-3所示，劣等房地产价格不含地租，次劣等房、普通房、次优房、最优房含有级差地租。

图1-2  农产品价格与级差地租      图1-3  房地产价格与级差地租

恩格斯在《再论浦鲁东和住宅问题》一文中解释浦鲁东所提出的问题，即“50年前建筑的一所房屋，在这段时期内，其原先的成本价格以房租收入的形式得到了2倍、3倍、5倍、10倍以至更多倍的补偿。”恩格斯解释：“如果房屋在这个期间‘原先的费用得到了五倍或十倍的补偿’，那末我们将看到，这全是由于地租的上涨。”（马克思恩格斯，1977.p.302）。这种解释是不全面的，或者说没有客观依据。实际上，土地价格在50年内五倍或十倍地上涨与物价水平上涨有直接关系。根据舒尔茨计算，1900-1972年，美国采掘业产品、农产品、金属和矿物燃料等土地产品扣除物价因素之后都呈下降趋势（舒尔茨，2016.pp.64-65）。农业土地租金占农业收入的比重由1901年的25.5%下降到1948年的9%（舒尔茨，2016.p.85），只有人类时间价格是不断提高的（舒尔茨，2016.pp.69-72）。

同时，恩格斯指出：“房租有一部分是由地租构成的。诚然，我们的蒲鲁东主义者会立刻解释说，这种增值是未经土地所有者干预而形成的，所以不应归他所有，而应该归社会所有；但是他却没有觉察到，他这样说实际上就是要求废除地产。”（马克思恩格斯，1977.p.474）。也就是说，国家通过税收获取地租，就会导致“废除地产”，即导致土地开发与经营活动的停止。

实际上，浦鲁东主义者认为地租应归社会或国家。这与孙中山先生的观点是一致的。孙中山先生在《建国大纲》中指出：“土地之岁收，地价之增益，公地之生产，山林川泽之息，矿产水力之利，皆为地方政府之所有，而用以经营地方人民之事业，及育幼、养老、济贫、救灾、卫生与夫种种公共之需。” （孙中山，2012.p.335）。南京国民政府1930年颁布的《土地法》按照累进税的办法课征地价税和土地增值税。其中增值税税率达到40%-80%。恩格斯指出：“把地租转交给国家，就等于消灭个人土地所有权。”（马克思恩格斯，1964.p.317）。在这个问题上，恩格斯的观点具有更多的合理性。由图1-2和图1-3可见，农产品的级差地租是归土地所有者或经营者所有的。为什么房地产的地租都归社会所有？另外，因为级差地租Ⅱ是由土地所有者连续投资所引起的，应当归投资者而不是社会所有。

（五）现代产业工人虽然没有自己所有的家园或住宅，但与小农经济条件下有房的农民相比，是一种历史进步，也是工人获得精神解放的首要条件

浦鲁东主义者认为：“我们毫不犹疑地断定说，在大城市中，百分之九十以至更多的居民都没有可以称为自己所有物的住所，这个事实对于我们这个倍受赞扬的世纪的全部文明所加的嘲弄是再可怕不过的了。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园，正在被社会旋风卷走……我们在这一方面比野蛮人还低下得多。”（马克思恩格斯，1964.p.244）。按照浦鲁东主义者的说法，现代资本主义社会竞有90%以上的居民没有私有产权的住宅，还不如野蛮人。在此，恩格斯按照历史唯物主义方法论，从社会形态不断进步的历史发展规律出发，批判浦鲁东主义者“今不如昔”的保守落后的观念和论调。

    资本主义社会的标志事件是1860年代所产生的资本主义工业革命，以及与工业革命相适应的实证科学知识体系和民主政治。这一整套的社会经济制度体系比之前资本主义社会要先进和文明。也是按照这种历史唯物主义方法论，恩格斯的论证可概括为以下几点：

第一，没有私有住宅的束缚正是工人获得精神解放的最首要的条件。恩格斯认为，农村的手工业者有自己的小屋子、小菜园和小块土地，虽然贫困已极并且遭受种种政治压迫，但仍然是一个无声无息、安于现状、“彻头彻尾地渗透了奴隶精神”。现代大工业把先前被束缚在土地上的工人变成了一个完全没有财产、摆脱一切历来的枷锁而被置于法外的无产者。这也是“工人获得精神解放的最首要的条件”（马克思恩格斯，1964.p.244）。

第二，现代产业工人虽然没有自己所有的家园或住宅，但与小农经济条件下有房的农民相比，是一种历史进步。恩格斯认为，1872年的英国无产者比1772年有自己的“家园”的农村织工不知要高出多少。“自从资本主义生产被大规模采用时起，工人的物质状况总的来讲是更为恶化了，…。但是，难道我们为了这点就应当忧伤地眷恋（也是很贫乏的）埃及的肉锅，眷恋那仅仅培养奴隶精神的农村小工业或者眷恋‘野蛮人’吗？”恰恰相反，“只有现代大工业所造成的、摆脱了一切历来的枷锁。”（马克思恩格斯，1964.p.245）。

 第三，浦鲁东主义者的世界是小农经济和小商品经济，要有私有住宅的观念根深蒂固。恩格斯指出：“小资产者蒲鲁东希望有这样一个世界，在那里每个人制造出各自的产品，可以立即用来消费，也可以拿到市场去交换；如果这时每个人能以另一种产品的形式补偿自己劳动产品的十足价值，那末‘永恒公平’就得到满足，而最好的世界就在地球上建立起来了”（马克思恩格斯，1964.p.245）。这是因为“整个蒲鲁东主义都渗透着一种反动的特性：厌恶工业革命，时而公开时而隐蔽地表示希望把全部现代工业、蒸汽机、纺织机以及其他一切伤脑筋的东西统统抛弃，而返回到旧日的可靠的手工劳动上去。” （马克思恩格斯，1964.p.247）。

（六）赎买出租住宅并把住宅所有权转交给原来的承租人，根本不能触动资本主义生产方式

浦鲁东主义者解决城市住宅问题的核心是要求每个工人都有自己的、归他所有的住宅。其办法有两种：（1）“从宣布购买出租住宅之日起，承租人所付出的那笔精确规定的金额，就成为补偿转归他所有的住宅价值的每年付款……社会……就这样变成由各个不依赖别人的、自由的住宅所有者所组成的总体。” （马克思恩格斯，1964.p.248）。（2）把承租人变成分期付款（Pay by Installments）的买主，把每年交付的房租算做分期偿付住宅价值的款项，而承租人经过一定时期后便成为这所住宅的所有者。

恩格斯揶揄地说：“请想像一下，每个工人、小资产者和资产者，都不得不用按年付款的方法先成为自己住宅的局部所有者，然后又成为住宅的全部所有者，这是多么美妙的情景啊！”（马克思恩格斯，1964.p.249）恩格斯认为，“工人的屋子很小，而且每个有家眷的工人都住着单独的一所小屋子”，这样的“小屋子”的私有权才是真正意义上的私有权。但当时德国城市的住宅都是大房子，一幢房屋住着几十户、几百户人家，如果按照浦鲁东主义者的办法实现了住宅的所有，但也是几十分之一或几百分之的所有权。恩格斯说：“一座有多层楼房的大楼中，比方说，共有20套住宅，而这座大楼在购买期满和住宅租赁制废除后也许就要分属散居世界各处的300个部分所有者，那末对于任何一座这样的大楼中的所有权关系将怎么处置呢？”（马克思恩格斯，1964.p.250）显然，让工人通过分期付款的方式实现住宅所有的设想是不能实现的。“蒲鲁东忘记了，要实现这一点，他首先就必须把世界历史的时钟倒拨一百年，从而把现代工人又弄成像他们的曾祖父那样眼界狭隘和阿谀成性俯首贴耳的奴隶。”（马克思恩格斯，1964.p.250）同时， 即使实现了这种住宅私有制并没有损害或改变资本主义生产方式。

 （七）解决城市住宅问题就是消灭城乡对立的问题

恩格斯认为，在现代社会里，解决住宅问题同解决其他一切社会问题完全一样，仅仅依靠供求关系在经济上的逐渐均衡来解决没有触及问题的根本。“社会革命将怎样解决这个问题呢？这不仅要以时间地点为转移，而且也同一些意义深远的问题有关，其中最重要的问题之一就是消灭城乡对立的问题。” （马克思恩格斯，1964.p.252），米尔柏格认为消灭城乡对立是一种空想，因为这种对立是自然的，是历史上产生的。恩格斯认为消灭城乡对立日益成为工业生产和农业生产的实际要求（马克思恩格斯，1964.pp.312-313）。实际上，现在欧美的情况是一个最好的脚注。

（八）强制降低资本利息，丝毫也不会侵犯资本主义生产方式；房屋的租金决不会随着资本利息的消灭而消灭

所谓“资本生产率”，“无非是说资本具有把雇佣工人的无酬劳动攫为己有的性能。” （马克思恩格斯，1964.p.253）浦鲁东认为“资本生产率”阻碍工人得到自己劳动的十足收入，必须把它废除。因而要用强制性的法律把利率降低，以至最后降到零。“一旦废除了资本的息金，租金也就废除了。因为‘房屋以及住宅，也同其他一切生产品一样，都要服从这种法律’。”（马克思恩格斯，1964.pp.255-256）恩格斯批评说，如果法律脱离了社会生产的条件，将资本利率规定为零。这样的法令最后必定会变成一纸空文。资本的利率最终总是受支配它的经济规律的支配的。

四、恩格斯对资产阶级解决住宅问题方案的批判

这一部分是恩格斯针对艾米尔·扎克斯博士1869年出版的《各劳动阶级的居住条件及其改良》一书所提出的解决住宅问题的方案的批判。恩格斯选择扎克斯这本书进行批判，是因为这本书企图尽量包罗住宅问题的一切资产阶级的文献。

恩格斯指出：“正像蒲鲁东把我们从经济学领域带到法律领域去一样，我们这位资产阶级社会主义者在这里把我们从经济学领域带到道德领域中去。”（马克思恩格斯全集，1964.p.264）。因为扎克斯要建立的“社会经济学”，“目的是要根据这门科学的‘铁的’规律在现在占统治地位的社会制度范围内把所谓无产者阶级提高到有产者阶级的水平。” （马克思恩格斯全集，1964.p.262）。恩格斯把扎克斯视为“资产阶级社会主义者”[6]。

（一）扎克斯错误地认为住宅缺乏是资本家无知和工人无知造成的

扎克斯认为：“良好的住宅很贵，因此大部分工人都完全没有可能去享受它。大资本……畏避建造住房供各劳动阶级享用……因而这些阶级在满足自己对住房的需要时，就大部分落入投机事业的罗网。” （马克思恩格斯全集，1964.p.265）。扎克斯认为障碍大资本为工人提供住宅是无知造成的。但是，“资本家的无知一定要加上工人的无知，才能使住宅缺乏现象产生出来。”（马克思恩格斯全集，1964.p.265）。扎克斯说：“他们〈工人〉中间有许多人由于轻率，而主要是由于无知，几乎是很巧妙地使得自己的机体失去自然发展和健全生存的条件，丝毫也不懂得合理的卫生，特别是不懂得住宅在这方面有多么重大的意义。” （马克思恩格斯全集，1964.p.265）。把城市贫民窟、住宅缺乏归结为大资本和工人的“无知”，确实是废话。这无非是主张劳资利益调和的滥调。

（二）工人拥有住宅所有权并不能达到最高度的经济独立，也不会从无产者阶级上升为有产者阶级

扎克斯错误地认为，人一获得了土地所有权，就能达到“最高度的经济独立地位”，就有了一个可以独立自主地来支配的领域，成为自己的主宰，在困难的日子里就有了一个可靠的避难所。人一获得了土地所有权，他的道德力量也增长起来了。他依靠自己雇主的工人，就会成为资本家，并且由于他能因此以不动产作抵押而获得信用，就可以避免因为失业和丧失劳动能力而招致的种种危险。通过这种办法，他就会从无产者阶级上升为有产者阶级（马克思恩格斯全集，1964.p.265）。恩格斯批判说：“对于我们城市工人说来，迁徙自由是首要的生活条件，而土地所有权对于他们只能成为一条锁链。如果让他们有自己的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量。”（马克思恩格斯全集，1964.p.267）。

恩格斯批驳说，扎克斯认为工人因获得自己的小屋子而“成为资本家”了。殊不知，资本就是对他人无酬劳动的支配。因此，只有当工人把自己的小屋子租给第三者，并以租金形式攫取这第三者的一部分劳动产品时，他的小屋子才成为资本。但是，由于工人自己居住在屋子里，所以屋子恰好就不会变成资本。第二，如果某一个地区每个工人都有自己的小屋子，这个地区的工人阶级的住宅费就不再算入工人的劳动力价值以内。劳动力生产费用的任何降低，必然导致工人生活必需品价格的任何长期降低，最终会引起工资的相应降低。“工资下降的平均数量就会相当于节约出来的房租的平均数量，也就是说工人住自己的房屋还是付了租金，不过不是像以前那样以货币形式交给房东，而是以无酬劳动形式交给他为之做工的厂主。” （马克思恩格斯全集，1964.p.269）。

（三）一幢房屋有多套住宅的“营房制”不是能使工人得到自己房屋所有权的制度

资产阶级说工人住宅制度有两种：一种是小宅子制，每个工人家庭都有一幢小屋子；另一种是营房制，每所大房屋中都住有许多工人，像在巴黎、维也纳等等地方那样。介乎两者之间的是德国北部采用的制度。恩格斯认为，小宅子制是唯一正确的和唯一能使工人得到自己房屋所有权的制度；而营房制则对健康、道德和家庭宁静说来都有很大的缺点。在大城市里，小宅子制因为地价昂贵而不能实行，所以，如果那里不是修建大营房而能建造有四至六套住宅的房屋，或者用各种建筑上的巧妙方法把营房制的最重大缺点消除，也就应该感到满足了。实际上，在恩格斯看来，营房制并不是真正意义上的住宅私有制。

（四）在大城市附近建设工人移民区是不切实际的空想；工厂主为自己的工人得到勉强可用的住宅是合乎其利益的，但工人的住宅所有权可能随时因雇主解雇而丧失

恩格斯指出，扎克斯“所描写的移民区是胡贝尔先生直接从社会主义者欧文和傅立叶那里抄袭来的，并且由于把一切社会主义的东西都一笔勾销而完全具有了资产阶级的性质。然而正是因此它就完全变成空想的了。”（马克思恩格斯全集，1964.p.272）。实际上，任何一个资本家都没有丝毫兴趣建立这样的移民区。傅立叶主义者也只是把它作为社会主义实验来建设的，并不作为赢利的投机事业。

扎克斯说：“要雇主即厂主帮助工人得到合适的住房，或者是由自己出钱修建住房，或者是鼓励和帮助工人自己进行建筑，供给地皮，贷给建筑资金等等。” （马克思恩格斯全集，1964.p.273）。在英国，紧靠每个乡村大工厂并且是与工厂同时建造工人住（马克思恩格斯全集，1964.p.277）。扎克斯本人也认为工厂主为自己的工人修建住宅是合乎工厂的利益的。一是工厂与工人住宅同时建设，可以节省工人在上班路途上的时间与精力，榨取工人更多的剩余劳动时间；二是工厂主是向工人出售住宅而不是免费供应。如果像英国村镇中工厂主为工人建造的住宅是“小宅子制”，工人有真正的住宅所有权。但工人并不会感谢工厂主。这“不仅在于他们必须为房屋付出垄断价格……；而且在于在每一次罢工的时候，他们立刻就无家可归，因为厂主一句话不说立刻就把他们赶出去，使得任何反抗都极难进行。”（马克思恩格斯全集，1964.p.274）。因为按照扎克斯的说法，雇主当然就应该“预先规定可以通过特殊协定来废除所有权，以便适应这种情况。” （马克思恩格斯全集，1964.p.274）。显然，在乡村工厂的工人的住宅所有权随时将被废除。所以，在大城市附近建设工人移民区并不能解决城市住宅缺乏问题。

（五） 住宅建筑协作社不能解决工人的住宅问题

住宅建筑协作社是由建筑公司为平台，其目的是要由会员定期缴费来构成基金，根据资金积累的多少从这笔基金中贷款给会员们去购买房屋。这里的会员多为小店主、店员、推销员、小手工业者和其他小资产者、工人中的富有者，等等。很少有普通工人。同时，小宅子制只是乡下才有。乡下的工人却还没有充分发展到能实行自助办法的地步。另一方面，在城市中虽然可能出现真正的住宅建筑协作社，但因地价高昂，“小宅子”在城市是行不通的（马克思恩格斯全集，1964.pp.281-282）。

（六） 资本主义国家不愿帮助工人解决住宅缺乏问题

扎克斯认为国家帮助解决城市住宅缺乏问题有三种方法：

第一，扎克斯认为国家必须废止或相应地改善有关劳动者阶级住宅缺乏问题的立法和行政规定。恩格斯指出，在英国，有关建筑的立法范围压缩到了最低限度，建筑业像空中飞鸟一样自由，而住宅缺乏现象却依然存在。

第二，：对工人住房实行卫生方面和建筑方面的警察监督，使当局有权封闭一切危害健康和有倒塌危险的住宅。

第三，国家应为政府官吏和职员提供营房。同时，政府“贷款给……各个市政机关、团体以及个人，以求改善各劳动阶级的住宅” （马克思恩格斯全集，1964.p.289）。但国家的资金是有限度的，不可能满足各阶级解决住宅问题，尤其是根本的是工人住宅缺乏问题。恩格斯批评说：“现代的国家不能够也不愿意消除住宅灾难。国家无非是有产阶级即土地所有者和资本家用来反对被剥削阶级即农民和工人的有组织的总合权力。个别资本家不愿意做的事情，他们的国家也不愿意做。”（马克思恩格斯全集，1964.p.288）。实际上，如果各阶级的住宅问题都由国家来解决，这样的国家就不是资本主义国家。

五、现代世界有关国家或地区住宅自有率比例问题

在介绍这个问题时，我们先区分几个概念：

第一，私有住宅和公有（或国有）住宅。私有住宅(privatelyowned dwellings)与公有（或国有）住宅是相对应的。私有房产包括所有权、用益物权和担保物权为私有所有。

第二，自有住宅和私有住宅。自有住宅（homeownership）属于私有住宅，但两者不是等价的。私有住宅居住的人可能是房主，也可能是承租的房客。自有住宅指的是住宅的居住者仅仅是住宅的所有者。例如，两家各有五幢房屋，每家各自自住一幢，其他八幢出租。私有率为100%，住宅自有率为20%，租房率为80%。

 第三，住宅自有率。它是指定区域内自住单位占总住宅单位的比率，也称房地产自有率。根据不同区域为标准划分，住宅自有率有国家、省、县住宅自有率之分；也可分别计算农村和城市住宅自有率。

由表1-1可见，总住宅自有率是指包括农村和城市在内的总的住宅自有率。由图1-2可见，城市住宅自有率应低于总的住宅自有率。这是因为农村的住宅自有率高，几乎为100%。如果只是一个城市，如新加坡、香港、澳门，两者是基本一致的；也有城市住宅自有率高于总的住宅自有率的，如芬兰、爱尔兰。这可能与调查年份不一致有关，城市住宅自有率调查年份早10多年。

表1-2只列有国家或地区的总的住宅自有率的数据及排名，没有找到各国城市住宅自有率的数据。实际上，城市住宅自有率对于制定城市房地产政策至关重要。

六、目前中国住宅自有率比例问题

自改革开放以来，我国城乡居民居住的房屋质量、住房所有制发生了很大的变化。国家统计局统计，2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米[9]。

在广大农村地区，农民基本上居住自己所有的房屋，游牧家庭居无定所，现在许多牧民也定居了，居住在自己所有的房屋里。在计划经济时期，因历史的继承关系，城镇居民有一部分有私有房屋。国有单位的职工和党政机关干部大部分居住国家或集体的房屋。改革开放后，城镇居民房屋私有化发展很快。1983年12月17日国务院发布施行的《城市私有房屋管理条例》对私有房屋所有权登记、买卖、租赁、代管等进行了规定。1998年，国务院正式宣布福利分房时代结束、住宅商品化时代开启，商品房投资和销售均出现快速增长势头，城市居民住房私有率不断提高。至2005年底，我国城镇住宅私有率从2002年的72%%升至81.62%%。到2010年城镇私有化达到了85%。

一般来说，住宅自有率、住宅空置率与租房比率的高低与一定区域内人口净流入、净流出数量有密切关系。

第一，农村地区住宅自有率非常高，几乎能达到100%。但随着农民进城务工，农村住宅空置率不断提高。2016年全国农村外出务工劳动力人数累计达1.69亿人，全国乡村人口5.897亿人。因而，农村外出务工人员占比28.7%，农村住宅空置率接近30%左右。当然，这只是平均数。具体到某些地区，差别很大。据统计，1999年全国村庄359.0万个，2017年244.9万个，18年全国减少114.1万个村庄，即减少了31.78%[11]。

 第二，中西部和东北地区乡镇、县城，居民住宅自有率高，但大多数都是人口净流出地，住宅空置率高。

第三，我国各省市区居民住宅自有率存在一定差别（见图1-6）。

第四，我国各城市人口净流入占常住人口的比率差别很大（表1-3；图1-7）。比率高的城市，租房比率也会相应地高。等第七次全国人口普查统计结果出来后，可计算出我国主要城市住宅自有率、租房比率。

七、结束语与评论

恩格斯的《论住宅问题》包括三篇论文和一个序言，大32开图书的91个版面，约6.6万字。想一口气读下来，真有点困难。

中国的城市化起步比德国要晚一百多年。而恩格斯的这部著作成书于146年前。恩格斯所处时代的德国社会经济状况有点类似于我国上世纪的80年代和90年代。当时德国由政府推动第一次工业革命，依靠农村家庭工业生产的小商品与英法竞争，但城市住宅建设主要依靠市场的力量。中国不同的是由政府主导进行城市住宅建设，甚至依靠房地产开发来增加GDP。但两都面临着一个共同的问题：让城市普通居民都拥有房屋所有权，是空想还是可实现的目标？

第一，通过让工人拥有自己住房的所有权来解决城市住宅缺乏问题是小资产阶级和资产阶级的空想。

恩格斯在文中将“小资产阶级”与“小农”并列使用。而小资产阶级社会主义和资产阶级社会主义都鼓吹通过让工人拥有自己住房的所有权来解决城市住宅缺乏问题。恩格斯在《序言》部分对形成这种住宅、土地私有制观念的社会经济根源进行了深刻的分析。

实际上，马克思、恩格斯在《共产党宣言》中将封建的社会主义、小资产阶级的社会主义视为“反动的社会主义”。这是因为“整个蒲鲁东主义都渗透着一种反动的特性：厌恶工业革命，时而公开时而隐蔽地表示希望把全部现代工业、蒸汽机、纺织机以及其他一切伤脑筋的东西统统抛弃，而返回到旧日的可靠的手工劳动上去。”（马克思恩格斯，1964.p.247）。在恩格斯看来，在现代大工业社会化生产方式下，让工人像农村家庭工业那样拥有住宅所有权是一种“空想”。因为工人不会退回到 “极可怕的劳动奴隶状况”和饥饿成为一种常规的、生产力落后的手工劳动状态。当前中国的农民工的状况是很好的注释。中国的农民工进城务工情愿住地下室和棚户房也不愿回到农村住宽敞的农房。因此，恩格斯强调，现代产业工人虽然没有自己所有的家园或住宅，但与小农经济条件下有房的农民相比，是一种历史进步，也是工人获得精神解放的首要条件。

第二，城市住宅缺乏问题不是资本主义社会的特有现象。  

恩格斯明确地阐述了城市住宅缺乏问题不是资本主义社会的特有现象。恩格斯阐述了住宅租赁关系属于商品买卖关系，房租是商品的价格。恩格斯认为解决城市住宅问题就是消灭城乡对立的问题。资产阶级代言人米尔柏格认为消灭城乡对立是一种空想，因为这种对立是自然的，是历史上产生的。恩格斯认为消灭城乡对立日益成为工业生产和农业生产的实际要求。

我个人认为，城市住宅缺乏有绝对缺乏和相对缺乏之分。恩格斯认为通过消灭城乡差别来解决城市住宅缺乏问题，实际上解决的是“绝对缺乏”问题。而城市住宅相对缺乏是长久存在的。

第三，小宅子制、营房制与住宅所有制问题。

资产阶级说工人住宅制度有两种：一种是小宅子制，每个工人家庭都有一幢小屋子；另一种是营房制，每所大房屋中都住有许多工人，像在巴黎、维也纳等地方那样。实际上，我国现在农村的住宅都是小宅子制，城镇里的平房、别墅、像北京的“四合院”等都属于小宅子制。恩格斯认为小宅子制是唯一正确的和唯一能使工人得到自己房屋所有权的制度。

   营房制是一幢房屋有若干套房，由多个家庭居住。目前我国城镇主要有板楼与塔楼两种类型。我家的住宅所在的楼房是塔楼，共18层，每层10套房，两台电梯。我家住宅的房号是1503室。我家与18户人家共有相对应的基地的使用权。住宅的东边墙与1502室共有，西边墙与1504室共有，顶层与1603室共有，底层与1403室共有，过道、电梯共有的人家就更多了。那么，我对1503室有没有所有权？根据《中华人民共和国物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”显然，1503室名义上的所有权者是我，但我无法真正实现“排他的权利”。同时，营房制则对健康、道德和家庭宁静说来都有很大的缺点。因而，在恩格斯看来，营房制并不能成为真正意义上的住宅私有制。

第四，营房制与租房、分期付款购房。

浦鲁东主义者提出通过“赎买”和分期付款两种方式使工人取得住宅所有权。恩格斯指出：“必须指出，由劳动人民‘实际占有’一切劳动工具和全部工业，是同蒲鲁东主义的‘赎买’办法完全相反的。如果采用后一种办法，单个劳动者将成为某一所住宅、某一块农民土地、某些劳动工具的所有者；如果采用前一种办法，则‘劳动人民’将成为全部住宅、工厂和劳动工具的集体所有者。…。所以，由劳动人民实际占有一切劳动工具，无论如何都不排除承租和出租的保存”（马克思恩格斯，1964.p.315）。也就是说，“劳动人民”要么通过购买房产而居住，要么“实际占有”而支付房租。在当今世界，这两种方式被普遍采用。

恩格斯指出，房租要补偿房主建房的购地费、建安成本及利息、修缮费用、烂账和欠租的平均额等费用，并包含地租、保险费等。同样，通过分期付款购房，即买房先付部分款项就能取得房屋使用权，迁入居住，而其余款项要在规定的年限内逐年付清。付清全部购房款后才能取得房屋的所有权。实际上，对于“营房制”的住宅，是采用租赁还是购买，其适用性是因人而异的。因为在市场经济条件下，住宅的买者与卖者、出租人与承租人都是理性的经济人。这两市场会趋于均衡。所以，租房与购买“营房制”下的住宅没有社会学意义上的差别。

第五，在一定时期内，不同品质的房地产是存在级差地租的；在不同时期的房地产价格存在巨大差额不是地租上涨的结果；把地租转交给国家，就等于消灭个人土地所有权。

房地产的价格构成与土地产品的价格构成是有一定差别。农产品等土地产品价格由劣等地的生产费用决定。劣等地的农产品价格不含地租，次等、中等、优等地可获得级差地租；劣等房地产价格不含地租，但次等、中等、优等房地产价格是含级差地租的。关键区别是，农产品市场价格是统一的，而房地产一般是一房一价。

浦鲁东主义者对住宅“原先的费用得到了五倍或十倍的补偿”说不清道不白，而恩格斯认为是因地租的上涨所引起的。显然，恩格斯在这个问题上是错误的。在50年内，住宅价格或房租上涨了五倍或十倍，主要是受物价水平上涨所引起的。因为房地产地租主要是级差地租。它是横向比较产生的。在50年内，房地产价格上涨，肯定是劣等、次等、中等、优等房地产价格同时上涨，级差地租的比例会变化，但“级差”是长期存在的。

  浦鲁东主义者认为地租应归社会或国家。这与孙中山先生的观点是一致的。南京国民政府1930年颁布的《土地法》按照累进税的办法课征土地增值税。增值税税率达到40%-80%。这些做法都是不正确的。恩格斯指出：“把地租转交给国家，就等于消灭个人土地所有权。”（马克思恩格斯，1964.p.317）。在这个问题上，恩格斯的观点是正确的。在一定时期，房地产价格普遍上涨。这种“普遍上涨”是受物价水平的影响所引起的。因而，制定土地增值税，其征税对象应扣除物价上涨和资金利息等因素。

第六，工厂主为自己的工人建造住宅是有利可图的，但还是解决不了城市住宅缺乏问题，关键在于没有保障工人的利益。

在偏僻的农村或小镇，工厂与工人住宅同时建设，对工厂是有利的。如果令工人购买住宅，工人的住宅所有权随时会受雇佣关系的解除而丧失。在这种情况下，工人住宅应采用长租制。

 第七，国内外城市住宅自有率和租房的比率存在很大的差别，不同的城市应采用不同的住宅保障制度。

城市住宅自有率和租房的比率与净流入人口占常住人口的比例、社会文化、城市资源配置的体制与机制等因素密切相关。图1-7使用的是第六次全国人口普查的数据。时间过去快10年了，各城市净流入人口占常住人口的比例会有一定的变化。

注释：

[1] 汉萨同盟，德意志北部沿海城市为保护其贸易利益而结成的商业同盟。“汉萨”一词对应的日耳曼语词hansa的原意为“集团”。同盟形成于1356年,极盛时加盟城市超过160个，中心在吕贝克。1669年解体。

[2] 尼德兰相当于今天的荷兰、比利时、卢森堡和法国东北部的一部分。

[3]法国赔偿德国50亿法郎，约合7亿多两白银。19世纪70年代之后,各主要资本主义国家相继实行了金本位制。当时1法郎等于0.2903225克黄金，1德国马克等于0.358425克黄金。50亿法郎等于61.73德国马克。1850年，德国生产总值为94.49亿马克（徐继承，2012），战争赔款占德国一年国民生产总值的65.33%。

[4]马克思恩格斯，1977.p.145)（《共产党宣言》把“小资产阶级的社会主义”视为反动的社会主义，其解释是：封建贵族并不是被资产阶级所推翻的、其生活条件在现代资产阶级社会里日益恶化和消失的唯一阶级。中世纪的城关市民和小农等级是现代资产阶级的前身。在工商业不很发达的国家里，这个阶级还在新兴的资产阶级身旁勉强生存着。”

[5]马克思的地租理论主要集中于《资本论》第三卷。马克思《资本论》第一卷是1867年出版第一版。第二、三卷是由恩格斯编辑出版的。第二卷初版是1885年。此后恩格斯才编辑第三卷，系统研究地租问题。

[6]《共产党宣言》对“保守的或资产阶级的社会主义”的解释是：“资产阶级中间有一部分人要想把社会的疾病治好，以求巩固资产阶级社会的生存。”（马克思恩格斯全集，1958.p.498）。

[7]表1-1 的注释：[1]除特别标明，各国居民总户数和自有住房的户数比率资料来源：UN Statistics Division，Compendium  on HumanSettlements Statistics 1995, Table 17. http://unstats.un.org/unsd/demographic/sconcerns/housing/housing2.htm .居民住宅总存量套数和其中自有住宅套数资料出处：UNECE Environment and Human Settlements Division, Housing database。住宅存量中自有比率为作者计算。http://w3.unece.org/stat/HumanSettlements.asp;[2]住宅资料来自Housing Statistics in the European Union 2002. [3]芬兰、美国、法国、葡萄牙指有人居住的住房(occupied dwellings)，空置房(vacantdwellings)不计入。[4]瑞典城市资料根据UN1995, 调查年度为1990，其它的所有资料都根据SCB（瑞典国家统计局）最新统计资料。www.scb.se;[5]英国资料从HousingData and Statistics Division, Office of the Deputy PrimeMinister.www.housing.odpm.go;[6]陈杰.真实的国外住宅房地产系列之一：国外的住房自有率----中国城市居民的自有住房是世界第一么？[N]. http://www.docin.com/p-50809461.html。

[8]表1-2 的注释：[1]除爱尔兰之外，2014年的数据均出于欧：Eurostat- Data Explorer - Distribution of population by tenure status, type ofhousehold and income group. Eurostat.12 March 2015 [14 April 2015]；[3]Statistics Singapore - Home Ownership Rate of ResidentHouseholds. Singstat.gov.sg. 16 February 2015 [14 April 2015]（原始内容存档于2016-06-06）；[4]Censusof India 2011 - Houses Household Amenities and Assets - Figures at a Glance(PDF). Ministry of Home Affairs (India). [14 April 2015；[5] EMF Hypostat 2013 - A Review of Europe's Mortgage and HousingMarkets (PDF). European Mortgage Federation: 101. November 2013 [14 April2015]. （原始内容 (PDF)存档于2015年4月26日）；[6]HousingFinance in Mexico: Current State and Future Sustainability (PDF).Inter-American Development Bank: 9. November 2011 [14 April 2015]；[7] Thailand. www.un.org. [2016-03-05]；[8] Surtees, Joshua. Raymond: T&T in danger of repeating housingmistakes. Trinidad and Tobago Guardian. 25 August 2014 [14 April 2015]. （原始内容存档于2017-09-10）；[9]Loudiyi,Ihssane. Survey Results: Brazil Stays Strong in the face of the Crisis. World Bank.14 October 2009 [14 April 2015]；[10] Census2011 Results - Profile 4: The Roof over our Heads – Housing in Ireland. Central Statistics Office. 2011 [12 October 2015]；[11] Canada at a Glance 2015: Housing. Statistics Canada. 2013 [14April 2015]；[12]PopulationAnd Housing Census, 2011. Turkish Statistical Institute. 31 January 2013 [14April 2015]；[13]Housingtenure data in the Census. Australian Bureau of Statistics. 2011 [14 April2015]；[14]2013 CensusQuickStats about national highlights. Statistics New Zealand. 3 December 2014[14 April 2015]. （原始内容存档于2015年5月9日）；[15] Homeownership Rates by Area.http://www.census.gov/housing/hvs/data/ann14ind.html. United States Census.2014 [14 April 2015]. 外部链接存在于|website=(帮助) ；[16] 平成20年住宅・土地統計調査. Statistics Bureau of Japan. [14 April 2015]；[17] 자가점유비율. Statistics Korea. [14 April 2015]；[18] 18. Table 005 : Statistics on Domestic Households. Census andStatistics Department (Hong Kong). [14 April 2015].

[9]统计局：2018年中国城镇居民人均住房面积39平米[N]. 2019年07月31日 15:01 《中新经纬》：http://finance.sina.com.cn/china/2019-07-31/doc-ihytcitm5951294.shtml。

[10]程成. 改革开放40年房地产业迎大发展城镇居民人均居住面积增长4.5倍[N]. 2018年12月21日 00:39《新浪财经综合》（https://finance.sina.com.cn/roll/2018-12-21/doc-ihqhqcir8791950.shtml）。）。

[11] 《2017年城乡建设统计年鉴》）

[12]表1-3注释：中国各城市户籍人口、各城市常住人口及各地人口净流入流出统计分析[N].2017年08月31日 13:24:14http://www.chyxx.com/industry/201708/555942.html 。

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