消费品市场、市场场景与商业模式

------关于粤港澳消费品市场的观感

（修改稿）

张念瑜

今年十月回了一趟江西安义老家，逛了南昌市步行街、安义县城，但未来得及逛万埠镇每周六定期的“集市”。12月，到深圳亲戚家，到香港、澳门和深圳市、中山市、东莞市长安镇、佛山市和广州市进行了旅游参观。我特意注意了沿街的商号和步行街的人流和买卖情况，但仍然属于走马观花。我回京之后再查阅了有关资料，理了理观感，遂成此文。

一、消费品市场、场景和商业模式的一般意义

（一）社会消费及其分类

消费品（ConsumerGoods）是指用于满足居民生活消费的最终产品和服务，具有以下核心特征：（1）非生产性：购买后直接用于消费，不用于再生产或经营；（2）最终用途：处于产业链终端，不再经过加工流通；（3）个体/家庭导向：以自然人消费者为最终使用主体。截至2024年6月底，我国登记使用商品条码的消费品品种总量突破2亿种，位居全球首位[1]。

目前我国统计局对“社会消费”采用两套并行、互补的划分办法，分别服务于“月度市场监测”与“年度国民核算”两大目的：（1）月度监测口径：《社会消费品零售总额统计报表制度》把“社会消费”按经营形态拆成两大类、16个中类：商品零售（含汽车、粮油食品、服装、家电、通讯器材等13个中类）；餐饮收入（含限额以上、限额以下两个中类）[2]。（2）年度国民核算口径：《居民消费支出分类（2013）》把“最终消费”按支出目的分成八大类：即食品烟酒、衣着、居住、生活用品及服务、交通通信、教育文化娱乐、医疗保健、其他用品及服务[3]。

消费品是直接需求，生产资料是间接需求。生产资料的市场需求是由消费品的市场需求决定的。居民终端需求⇒消费品订单⇒加工/组装企业⇒原材料、设备、零部件、能源、物流等生产资料需求。同时，消费品市场需求对生产资料的市场需求会产生“牛鞭效应”：越往上游，需求波动越被放大。例如，若社会零售汽车增长5%，到钢材、机床、机器人环节可能放大成±20%的订单波动。“生产回迂”过程越长，投入产出中的“间接消耗系数”越高，对其他产业的拉动作用（引致需求）越强。

由于消费品和生产资料市场需求具有不同的特点，两者的价格的影响是不同的。一是价格正向传导：消费品涨价→企业盈利改善→扩大产能→生产资料价格跟涨（2021年集装箱钢、芯片即案例）。二是反向挤压：上游资源紧缺（石油、铜、锂）→生产资料暴涨→消费品企业成本无法完全转嫁→利润被“剪走”，甚至出现“被动去库存”。所以，在研读CPI和PPI等统计数据时需要参照研判。

（二）消费品市场与市场场景和商业模式

市场的本质是买卖。市场组织制度和买卖行为变化的根据是习惯和法律。《孟子·公孙丑下》说：“古之为市也，以其所有，易其所无者。”《周易·系辞下》：“日中为市，致天下之民，聚天下之货，交易而退，各得其所。”西周对市场的管理已形成“设官、定时、定物、定人、定税”五位一体的制度[4]。这些组织制度就是市场的“场景”。

“场景”最早出现于戏剧。戏剧场景包括布景、道具、灯光、伴奏等，是情节发生的时空背景和故事背景。“市场场景”就是在特定时空、技术、规则与信息条件下，买卖双方相遇并完成价值交换的完整互动场所。张五常在《经济解释（卷三）：受价与觅价》中，把“市场”视作“一组约束条件下的合约选择”。而市场的约束条件包括：产权、信息费用、法律与规制、技术与度量费用、风险与不确定性[5]。实际上，市场是发展的，市场场景也是不断发展的。

目前，我国的市场类型包括“农贸市场”（具体包括传统露天集市、室内农贸市场、批零混合市场、农民自产自销点、社区便民菜店（农改超）等）、“城镇街道商业行号”（具体包括临街零售店铺、骑楼街廊商行、里弄式社区底商、仿古/文旅商业街号、步行街区集合店等）、“现代市场”（具体包括拍卖市场、远货市场、期货市场等）和电子商务等四类。不同类型的市场其“场景”不同，商业模式也不同。

商业模式（BusinessModel）是一套“价值创造—价值传递—价值捕获”的系统逻辑。理解商业模式类型需要回答以下问题：一是给谁提供什么价值？（客户/价值主张）；二是如何生产并交付该价值？（价值链/关键活动）；三是如何在交易里分到可持续的利润？（收入结构与成本结构）。实际上，商业模式是企业与其利益相关者之间的交易结构，它决定价值如何被创造、传递并捕获。”[6]简而言之，从事商业活动的经营者用一套交易结构把价值做成别人愿意反复买、自己还能持续赚钱的系统。

二、香港的消费品市场及交易情况

2025年（截至6月）香港土地面积约1105km²（含新界、九龙、香港岛、大屿山等），

年中总人口为7527500人（常住居民7247600+流动居民279900）。人口密度约6820人/km²（按7527500÷1105km²计）。人均GDP（2024年全年），按当时市价计算为395,122港元，折合约50,700美元（汇率7.8）[7]。

香港产业结构（以2025年第二季现价GDP为基准）的特点是：第一产业（农业、渔业、采矿及采石）≈0.02%；第二产业（制造+电力/燃气/水务+建造）合计≈4.3%；第三产业（服务业）合计≈95.7%（其中进出口贸易52.1%、住宿及膳食服务6.8%、运输、仓储及快递6.5%、金融及保险、地产、专业服务等其余服务30.3%）[8]。2025年第一季度，香港的收入67.05%来自中国内地[9]。

目前香港有公司493000家，其中公司规模在1000人以上的，占45%；公司规模100–199人、200–499人和500–999人的，各占比例在10%左右；人数<20人、20–49人和50–99人的，各占比例为7%或8%（参见表1）。

由表2可见，2018年香港社会零售总额4852亿港元，2025年预计4050亿港元，并未完全恢复到疫情前的水平。疫情推动电商渗透率跃升：2019年至2020年，电商占比从5.0%大幅跃升至8.7%，2025年预计达到14%。

我特意游览了香港的几条老街。香港的老街多是1970-80年代形成的。老街道的商业行号至今仍保留“一街一业”的格局。上环德辅道西、永乐街、文咸西街经营海味/参茸/燕窝；摩罗上街（“猫街”）、荷里活道经营古董文玩；深水埗鸭寮街经营二手电子与零件；湾仔太原街（“玩具街”）经营玩具及模型；油麻地庙街（“男人街”）主要经营夜市杂货＋纪念品；旺角通菜街（“女人街”）经营服饰/化妆品/日用品；旺角花园街南段（“波鞋街”）经营运动鞋及体育用品；中环砵甸乍街（“石板街”）经营杂货＋二手书＋裁缝；中环-上环（永吉街、结志街）、湾仔蓝屋外、庙街外围经营现做小吃·冰室/茶餐厅（“前店后厂”）

香港的商业在为香港居民提供服务的同时，也为入境的旅客和入境的公务或商务活动人员提供商业服务。2024年香港入境旅客（过夜+不过夜）合计4450万人次，已恢复至2019年峰值的约九成。其中：内地旅客3404万人次，占76%；非内地旅客1046万人次，占24%（同比增44%）[10]。入境过夜人员会发生住宿费。

关于香港商业的经营管理情况，限于手头资料的缺乏，我利用kimi和Deepseek两个智能App搜集有关资料：

（一）香港商业企业经营收入、利润和税收情况

我们通过kImi App搜集香港本地上市公司（零售、餐饮、日用服务子样本）2018-2025年合并报表，以及香港统计处《年度经济活动统计》中的“零售、住宿及膳食服务业”汇总表，给出“营业收入—营业利润—税收”三大比例及主要成本结构。为便于年度可比，均按“占营业收入的比重”列示（表3）。

同时，我们利用Deepseek App搜集汇总了基于香港政府统计处数据及趋势预测的有关比例（参见表4）。“营业利润”在此处指“盈余/毛利”，即营业收入减去营运开支（不含税）。税收主要指利得税（所得税）。

（二）香港商业企业成本构成及其占营业收入的比例

香港商业企业成本构成及其占营业收入的比例，因行业不同，差距较大。一般情况下，商业企业营业收入中，商品采购成本占60%左右，员工薪酬占12%左右，租金支出7%左右（参见表5）。

实体零售业成本结构正从“高租金”向“高采购+高营销”转变。企业利润空间持续受到挤压（参见表6）。

餐饮业成本结构中，人力费用已超越租金成为最大成本项。外卖平台佣金构成了新的、重要的成本中心（参见表7）。

专业服务业的成本结构中，人力费用是绝对主导的成本，占比通常超过一半。技术租赁费用的重要性在快速上升（参见表8）。

三、澳门的消费品市场及交易情况

2015年至今，中央批准澳门习惯水域管理范围85km²，但陆地面积维持约30km²不变。澳门总人口（2024年）86.63万人。2019年人均本地生产总值(当年价格)659361澳元，2023年为579533澳元[13]。尚未恢复到疫情前的水平。

截至2025年，澳门已形成“第三产业绝对主导、第二产业微乎其微、第一产业几乎为零”的极端服务型产业结构。2024年本地生产总值（GDP）4033.1亿澳门元，2025年前三季度继续保持上升势头，第3季度GDP1038.6亿澳门元，同比实质增长8.0%。根据澳门统计暨普查局2025-11-28发布的数据，2024年第三产业（服务业）的增加值3658.8亿元占比95.1%（参见表9）；第二产业（工业+建筑业）增加值186.6亿元，占比4.9%。

澳门统计暨普查局没有设置“社会零售总额”的统计指标，仅公布“零售业销售额”的完整时间序列，并未披露“商业（含批发、零售、餐饮、住宿等）”整体营业收入构成。表10为2018-2024年澳门“零售业销售额”及其内部结构。2025Q1-Q3的增加值大约为51,100百万澳门元，钟表珠宝仍占27-28%，比例与2024年相近。就“零售业销售额”而言，2024年的增加值已经超过疫情前的水平。2018-2019年零售总额约700亿澳门元，2020年疫情低谷跌至495亿，2023年起回到700亿以上，2025年第三季单季169.6亿，同比微升2.2%。

澳门服务业的行业结构高度集中：钟表珠宝（含奢侈品手饰）常年占1/4以上，2024年达27.6%；百货超市份额最小，仅6-7%。通讯家电、服装鞋履、皮具配饰各占8-10%，波动与旅客消费力同步（参见图2）；车及燃料占比因新能源车推广而略降。同时，澳门目前只公布到2020年的官方电商交易额数据，且口径为“电子商务市场交易额”，2019年电商占零售总额比例为6.9%，2020年为12.1%。与香港的比例比较接近。

目前澳门最具代表性的三条“纯步行+购物”街区：一是官也街（氹仔旧城区，全长约121m）经营商品种类包括手信、现做小食、文创杂货；二是福隆新街（半岛中区，十字形小马路）经营商品种类有手信、海味、平价碗仔翅、鱼翅礼盒、中西小食；三是大三巴手信街（大三巴牌坊前，长约200m）经营商品种类有手信、现吃小吃、旅游纪念品等。我这次到澳门主要逛了大三巴手信街，也参观了新葡京和威尼斯人等赌场。澳门街道和赌场人气很高旺，平均每天入境旅客十多成人。

澳门零售业销售额结构高度依赖游客，尤其是高利润部分，与入境游客（特别是内地游客）数量和消费力高度相关（参见表11）。

同时，澳门零售业成本刚性突出（表12）：租金和人力这两大核心成本在澳门非常高，且具有刚性。在销售额下滑时，它们会迅速侵蚀利润，导致企业陷入困境。2018-2024年受疫情的结构性影响。疫情不仅造成销售额损失，更暂时改变了成本结构，迫使企业重新评估运营模式（如发展电商、优化店铺面积）。2023年以来的复苏正在使各项比例向疫情前的水平回归，但很难完全回到2019年的状态。业主在租金上可能提供更多灵活性，企业也更注重运营效率和线上线下一体化。

四、广州市的消费品市场及交易情况

十几年前，我多次到广州出差。十几年后再看广州，广州有很大的变化。这次我到广州主要逛了永庆坊和北京路步行街、广州火车站周边的服装批发集散地。在此，我从与香港、澳门相比较的角度来介绍广州市的消费品市场及交易有关情况。

截至2024年末（2025年初公布）的官方数据，广州市常住人口为18,978,000人（约1897.8万人），城镇化率87.24%。2024年广州地区生产总值31,032.5亿元，按常住人口1897.8万计算，人均GDP约163,500元[15]。

2024年广州市三次产业总值结构为：第一产业占1.08%，第二产业占25.26%，第三产业占73.66%，工业占20.78%[16]。2018年广州市社会零售总额2018年 8810.9亿元（扣除cpi后的实际值为8604.4亿元），2023年名义社零总额11086.5亿元（实际值为10903.6亿元），超过了疫情前的水平；电商渗透率由2018年的14.1%提高到2023年的25.2%（参见表13）。

广州是一个重要的旅游城市。2024年全年城市接待过夜旅游者5881.38万人次，比上年增长6.1%。境内旅客占91.5%，港澳台占5%，外国旅客占3.5%[17]。因而，在广州市社会消费品零售总额中住宿和餐饮业占8.73%（参见表14）。

由表15可见，广州零售业营业收入：2018-2023年CAGR4.2%[18]，2024-2025年受汽车、家电“以旧换新”政策拉动，增速回升至5%左右，线上实物商品零售额占比已超35%。餐饮业营业收入：2018-2023年CAGR5.5%，2024-2025年1-9月增速回落至3%左右，但外卖渗透率继续提高至48%，客单价下滑4-6%，量增价跌。

广州零售业/餐饮业的利润偏低。零售业利润率由2018年的4.9%提升到2025年（预期）的5.9%，主因高毛利品类（通讯器材、家电）占比提升，叠加线上渠道费用率低于线下。餐饮业净利润率2018年5.6%→2020年低谷3.4%→2025年恢复至5.8%，预制菜、中央厨房规模化降低食材损耗2-3个百分点，抵消了外卖平台佣金上涨压力。

零售业/餐饮业两市场均以增值税、附加税费为主，2023年起小规模纳税人阶段性减按1%征收，叠加广州“六税两费”减半延续，税金及附加占比继续微降0.05-0.1个百分点，对利润改善贡献约0.2-0.3个百分点。

由表16可见，零售业/餐饮业分固定成本和变动成本。固定成本会随着顾客人数或交易量的增加而不断降低。租金及物业是固定成本，也是零售业/餐饮业核心成本科目。若门店位于天河路、北京路等核心商圈，租金占比可在区间上限再+2-3个百分点。社区型餐饮门店占比提升，租金占比由12%高位回落至9-10%。

零售业/餐饮业中的人工费用也是核心成本科目。人工费用包括工资、社保、福利等。目前，两市场均呈“工资总额/收入”下降，零售从6.8%降至6.2%，餐饮从19.5%降至18.8%，主要受益于数字化（自助收银、智能排班）与灵活用工比例提升。

商品采购费用一般随商品/服务高进高出，低进低出。零售业受全球供应链价格下行影响，2023-2025年采购成本占比下降1-2个百分点；餐饮食材成本因预制菜规模采购亦下降1个百分点。

营销费用：餐饮外卖平台抽成18-22%，但平台补贴退坡，企业加大自营小程序、直播带货，综合营销费率仍稳定在3-5%；零售线上流量成本上升，营销费率由1%抬升至2%左右。

五、总结

这篇文章既不是调查报告也不是纯学术论文。游历了几个城市，我总感觉：市场建设很重要，市场场景建设与维护很重要，尤其是要顺应经济规律和研究商业模式。

第一，本文重点放在实物消费品零售和餐饮服务市场及其运行情况的分析。故此，对教育、医疗、文旅、交通、居住、金融等纯服务性消费涉足不深。我们在文中主要使用“社会消费品零售总额”指标。实际上，国家统计局自2023年8月起开始按月发布“服务零售额”增速指标，核算居民和社会集团用于服务性消费的货币支出。服务零售涵盖交通、住宿、餐饮、教育、卫生、体育、娱乐等30个行业大类，归并为10个类别。2024年8月国务院《关于促进服务消费高质量发展的意见》进一步把“服务零售额”列为衡量服务消费市场的核心指标。

第二，消费是生产的目的，也是生产的动力。消费品市场需求决定着生产资料的市场需求，两个市场的价格互相影响。

自然人/家庭对消费品的需求是最终需求。它决定着生产资料（中间产品）（间接需求）。消费品和生产资料两者的价格的影响是不同的。一是价格正向传导：消费品涨价→企业盈利改善→扩大产能→生产资料价格跟涨（2021年集装箱钢、芯片即案例）。另如，2018-19年美国的关税变化在两个月内完全传导到美国消费品价格，而2025年初的关税已导致美国核心商品PCE（核心个人消费支出物价指数）价格上涨0.33个百分点，推动核心PCE整体上涨0.08个百分点[19]。二是反向挤压：上游资源紧缺（石油、铜、锂）→生产资料暴涨→消费品企业成本无法完全转嫁→利润被“剪走”，甚至出现“被动去库存”。一般来说，上游成本在1-4个月内即可向消费品完成90%以上传导；在高度竞争的零售环节，企业普遍采用“成本+固定毛利”定价，使得生产资料价格几乎“无缓冲”地体现在超市价签与电商页面上，直接影响着城乡居民的日常生活。

第三，广州、香港、澳门三地市场的消费结构与发展驱动力的差异

香港、澳门、广州、深圳是粤港澳大湾区的中心城市，同属岭南文化区。随着粤港澳大湾区建设与融合，逐渐确立了广州、香港、澳门的定位格局。广州作为超大规模的生产与消费基地，其市场体量巨大，以内需驱动为主，消费升级与分层并存。香港作为国际化的高端消费与转口中心，严重依赖旅游业，市场高端化、国际化，但受外部环境影响波动大。澳门作为高度集中的旅游奢侈品市场，几乎完全由博彩旅游业驱动，市场单一但人均消费力极强。

由表17可见，三地的市场经济的驱动力根本不同：广州是“内循环”典范，拥有完整的本土消费生态；港澳是“外循环”节点，经济命脉系于游客流入。2018年内地访港/澳游客均超过5000万人次，2020-2022年跌至谷底，2023年后开始强劲复苏。

同时，消费偏好折射城市定位。广州：消费更务实，国产品牌（如李宁、安踏、完美日记）市场份额迅速提升。并且，为“悦己”和“品质生活”买单的意愿强烈，推动了咖啡、新式茶饮、健身等品类增长。香港：作为免税港，国际品牌齐全且价格有优势，一直是内地游客购买奢侈品、化妆品和珠宝的首选地之一。澳门：消费高度集中于为高端游客服务的奢侈品和博彩相关消费[20]。

第四，广州、香港、澳门商业企业成本占营业收入的比例和消费品价格

由表18可见，三地商业企业成本的核心成本科目主要是商品采购/销售成本、员工薪酬成本、租金支出三项。广州的商品采购/销售成本最高，员工薪酬成本最低，租金支出居中，净利润率也居中。

消费品市场价格通常由成本、利润和税收及规费组成。香港、澳门商业所需的原材料和成品从“内地”进货，其消费品零售价格高于深圳、珠海。因而，周末或节假日香港居民会到深圳、澳门居民会到珠海来消费或采购。外国生产的成品或奢侈品，香港、澳门的零售价格则低于“内地”。我在澳门威尼斯人大夏购买了一双耐克牌运动鞋，价格比北京商场低一百多元。在香港商店购买纯度93%的鱼油，价格也低于京东网页上的价格一百多元。实际上，“内地”与香港、澳门三地价格差距的形成是多重结构性因素叠加的结果，可归纳为以下四类主因（参见表19）。

 

第五，消费品市场场景建设与商业模式结合起来，扩大社会消费

我国改革开放以来，各类市场得到了全面发展，市场体系不断完善。中央政府和各地方政府十分重视市场场景建设。而香港、澳门和广州是我国市场经济发展得最好的地区。我通过对粤港澳和南昌市消费品市场的游逛，深切感受到，消费品市场场景建设与商业模式必须结合起来。外国人、外地人和本地人对消费品的需要是存在较大差异的；低收入人群、中等收入人群和社会精英阶层对消费品的需求也是不同的。同时，不同类型、不同规模的企业，不应都要求“高精尖”。按照斯拉法的“技术再转辙”（reswitchingoftechniques）理论，利润率与固定资本变化的反向关系并不是必然成立的。也就是说，比较两种生产技术时，再转辙（或重换）是指一种技术在低利率时最便宜，然后在高利率时价格较高，然后在更高利率时又再切换为最便宜[21]。进一步说，技术并不是越高越好。对企业来说，适宜的技术就是利润率合理，由此决定的价格也是合理的，能满足市场需求。例如，华为、小米生产的高端手机有市场需求；几百元价位（100-800元）的“老人手机”，诸如飞利浦E536、纽曼M560、金立L200等，也是有市场需求的。有市场需求就有发展的必要。

在乡镇农贸市场上，露天摆摊，销售的主要是农副产品和日常生活用品。摊主的营业支出主要是农副产品的生产费用、摊主的人工费，市场收取的“摊位费”（有的地方不收摊位费）。没有其他开支。所以，乡镇农贸市场上的消费品零售价格是最低的。集市人气越旺，价格越低。获益的包括农民和乡镇居民。这种消费品低价格与低收入人群是对应的。

城镇的农贸市场的组织制度有一个发展过程。1990s前——自发占道，城管-摊贩“游击战”；2008–2015年，商务部“双百市场工程”＋地方《农贸市场管理办法》，室内化率从38%提升至71%。2020年后，地方政府回购产权或长期回租，租金上限管制（≤摊位营业额8%），纳入“一刻钟便民生活圈”考核（商务部办公厅2021年8号文）。2025年4月北京价格监测中心监测：蔬菜批发价：1.20元/斤；社区菜店（对应农贸市场）：3.16元/斤；连锁超市：3.62元/斤。价差：农贸市场比超市低12.7%[22]。这对城镇低收入人群也是十分友好的。

城镇步行街（商圈）是消费品买卖的重要场所，也是大众消费的场所。我这次在广州游逛了广州两条“顶流”骑楼老街——北京路步行街与恩宁路（永庆坊段）。北京路像“广府版的王府井”，恩宁路像“广州骑楼博物馆”，很有特色。南昌市主要有两条步行街，即：胜利路步行街和中山路—万寿宫历史文化街区。街道熙熙攘攘，人气很旺。

第六，正确看待当前的“消费不足”和价格低迷问题，市场的问题应该通过改革由市场去解决

我们通常讲的内需，包括国内的消费需求和投资需求。前者是直接需求，后者是间接需求。在市场经济条件下，投资需求是由消费需求决定的。例如，市场对棉布的需求增加了，企业就会增加投资购买织布机和扩建厂房、增雇工人。而在传统的计划经济模式下，讲究所谓的“生产资料生产优先增长规律”，往往脱离消费搞生产建设而优先安排投资，致使国民经济比例严重失调。我国从1953年开始，投资率（积累率）不断提高，消费率不断降低。

2023年我国的居民消费率为38%，2024年提高到39.92%。这种偏低的消费率是国民收入分配体制或国民经济结构性扭曲的结果，是一个长期性的问题。希望在十五五时期每年提高2个百分点。如果GDP年增长率平均为5%，消费率每年提高2%，居民收入或居民消费5年可增加16.4万亿元[23]。按照党的二十届四中全会的精神-------“坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧密结合”规划，我们可以设想，每年减少“投资于物”的投资率2个百分点，相应增加2个百分点的“投资于人”的消费率。增加的2个百分点资金直接用于社会保障、教育、医疗、养老等方面，就是“惠民生和促消费”，也等于是增加了居民的收入。

同时，如何判断当前所谓的“消费不足”问题，其标准是什么。实际上，消费不足与消费率偏低是两个概念。前者带有主观意愿色彩，即“消费不足”是指“有钱不花”。这里的钱是指个人或家庭积累起来的“财富”而不是统计部门的“居民可支配收入”。消费率是一个客观的统计概念。，同时，必须理清“消费不足”是结构性问题还是总水平问题。由表20可知，社会消费品零售总额明显受疫情和房价下跌等因素的冲击，2020年和2022年是负增长。另外，2020年居民消费水平指数(上年=100)为97.3[24]，也是负增长。显然，2020年负增长与疫情密不可分。其余年份都是正增长。在我国学术界，有人说“社零”增长率是逐年下降的，从而导致“消费不足”。这是没有根据的；还有一种说法说，我国的“社零”虽然每年增长，是因为价格上涨。由表20可见，2016-2024年9年平均，价格因素合计贡献约0.2个百分点，对名义增速的解释力不到3%，印证了“量”的扩张才是主因。也就是说，我国社会消费品零售总额是增长的，并且是数量的增长。

由表21可见，2023年1-7月，服务零售额同比增速为20.3%，其余统计期间，都是在5%-66.7%之间，没有逐年下降的迹象。也就是说，我国的服务零售额也是正增长的。在这种情况下，讲我国当前“消费不足”，没有充足的理由。但结构性“消费不足”和价格低迷是存在的。

实际上，除疫情外，对当前我国经济“拖累”最大的因素是房地产市场的持续低迷。我国的房地产业直接相关行业约20个以上（如钢铁、水泥、建筑、家电、物业等），上下游总涉及行业不少于60个。同时，房地产业的增加值占GDP大约在6%左右，房地产业+相关行业的增加值大约占GDP的15%左右。房地产业对就业影响大，仅建筑业与房地产相关行业就吸纳逾7000多万人，若加上上下游，总就业人数过亿人。

由表22可见，2021年是我国房地产业发展的一个重要分界线，中国楼市由热转冷。而房地产业进入持续低迷阶段，会影响直接相关行业+相关行业，涉及到千家万户。

第一，房地产业的持续低迷直接影响着有关商品和服务的销售与销售价格。由表23可见，2022-2025年各年出现“实物消费量/零售额负增长”的商品或服务多与房地产业有关，诸如建筑及装潢材料类、家用电器和音像器材类、家具类。同时，汽车类商品零售额出现负增长也与房地产业萧条有关。因为房地产对汽车消费的传导链条清晰：房地产投资和销售增长会通过财富效应、收入预期、抵押融资以及上下游产业链带动，刺激汽车消费；反之，房地产低迷则会抑制汽车需求。房价下跌+居民杠杆率下降，使“买房—买车”链条断裂。2025年1-7月全国商品房均价9327元/㎡，较2023年峰值11399元/㎡下跌18%，同期汽车零售额仅同比+0.4%，7月单月已转负（-1.5%）[25]。又如，2020年70m²商品房≈1辆车，2024年降至31m²，2025年1-4月进一步降到28m²，表明“省下的购房预算”并未等比例转化为购车资金[26]。高端车受冲击最大：售价≥30万元车型市场份额2023年15%→2024年14%→2025年前9个月13%，连续下滑；瑞银指出主因是地产长期低迷导致大额消费意愿减弱，富裕阶层更趋低调[27]。

第二，房地产业的持续低迷直接影响着有关行业的投资。根据国家统计局按行业分固定资产(不含农户)比上年增长(%)的统计，在113个行业中，2020年负增长的有66个行业，2022年为17个，2023年32个，2024年33个。在2024年33个负增长行业中，其中与房地产业直接相关的有房地产业（-10.8%）、建筑业（-1.9%）、建筑安装业（-68.2%）、建筑装饰、装修和其他建筑业（-43%）、道路运输（-1.1%）、公共设施管理业（-3.1%）、土地管理业（-9%）等9个行业[28]。

第三，2020—2025年中国房地产业持续低迷，对就业和工资收入造成巨大的影响。2021-2024年建筑业农民工数量累计减少约1300万人，占同期农民工总量的14.3%；2024年末全国建筑业农民工仅剩约4300万人，成为收缩最明显的就业板块[29]。2025年一季度全国城镇调查失业率升至5.7%，比2023年同期高0.8个百分点；其中25-39岁青壮年失业率飙升至7.3%，为近五年新高[30]。

由于房地产及上下游订单减少、项目停工，地方政府土地收入锐减，连带造成“推迟工资和供应商付款”现象；建筑业、服务业企业为保现金流普遍压降工资。WorldBank指出“企业盈利能力下降和招聘减少使劳动力市场更为疲软，给消费造成更大压力”[31]。

房价下跌使家庭总资产缩水，储蓄向住房“补仓”挤压消费，导致居民经营性收入和财产性收入同步下滑。2022—2024年广义房地产部门对GDP增长的贡献由1.4个百分点降至−0.18个百分点，直接拖累居民收入增速[32]。

房地产业持续低迷影响就业和工资收入，加上三年疫情对城乡居民收入的严重冲击，导致社会降级消费，致使CPI低迷，形成明显的通缩特征。

第四，房地产业持续低迷对土地财政、房地产金融和宏观调控产生了新挑战。

综上可见，房地产业持续低迷是“拖累”国民经济的一个重要因素，但不是全部因素。房地产业过去、现在和将来都是我国国民经济的支柱产业。但2021年之前的房地产的“黄金时代”已经落幕。我们应该从体制机制上着手改革，逐步建立健全社会主义房地产市场，逐渐由市场机制去解决房地产问题。同时，着力发展新质生产力，开拓创新，发展新产业、新业态、新商业模式，培育和发展新的经济增长点。

• 注释：

[1]市场监管总局所属中国物品编码中心（见《人民日报》2024年8月29日第02版报道）。

[2]国家统计局《批发和零售业统计报表制度》《住宿和餐饮业统计报表制度》（2021年修订），见〔2025〕年定期统计报表制度，并在月度数据发布表中持续使用。

[3]国家统计局《居民消费支出分类（2013）》，该标准与联合国COICOP接轨，用于城乡一体化住户调查、支出法GDP核算，详见《中国统计年鉴》“主要统计指标解释”栏。

[4]《周礼·地官·司市》《周礼·地官·贾师》《周礼·地官·质人》；《周礼·地官·司市》；《礼记·王制》；《周礼·地官·司市》《礼记·王制》。；；《周礼·地官·司关》《礼记·王制》。

[5]张五常.经济解释（卷三）：受价与觅价[M].中信出版社2012年,第1版.

[6]Teece,D.J.(2010).Businessmodels,businessstrategyandinnovation.LongRangePlanning,43(2-3),172-194.

[7] 香港政府统计处《HongKonginFigures2025》表6.2）。

[8]香港特别行政区政府统计处《香港统计月刊》2025年6月号，表“按经济活动划分的本地生产总值”）。

[9]香港统计署网。

[10] 香港2024年出入境总人次同比增约41%.新华网，2025/01/27。

[11] 聚金数据《香港社会消费品零售总额月报》2025-10；香港立法会CB(1)1028/2025-2026号文件《网上销售统计》2025-09；香港政府统计处《2024年度零售贸易报告》2025-02；香港政府统计处《零售业销货额月报》2025-12-01；GovHK《利得税税率》2025-05。

[12] 原始数据来源：香港政府统计处；差饷物业估价署《香港物业报告》；香港贸易发展局：经贸研究报告、行业商会及协会、香港零售管理协会、香港餐饮联业协会；国际地产顾问行：仲量联行、高力国际、莱坊（定期发布香港商业地产市场报告）；金融机构研究部：如汇丰、渣打、中银香港等对香港经济及特定行业的分析报告。表7、表8和表9同。

[13] 澳門特別行政區政府統計暨普查局网站。

[14]DeepseekApp估算出处与依据：（1）行业基准分析：参考了香港、澳门地区零售上市公司的财务报表（如欧亚商业、彩虹集团等），以及国际咨询公司（如德勤、普华永道）对亚太区零售业的研究报告。（2）澳门本地研究报告：澳门大学、澳门理工大学及本地商会发布的关于中小企业经营成本的研究，常提及租金和人力是两大最主要压力。（3）物业市场报告：戴德梁行、仲量联行等国际地产顾问公司发布的澳门零售物业市场报告，提供了租金水平和趋势的数据支持。（4）逻辑推演：基于“固定成本在收入波动下的杠杆效应”这一基本财务原理，对疫情前后的比例变化进行合理性推断。

[15] 广州市统计局网。

[16] 广州市统计局网。

[17] 广州市统计局.《2024年广州市国民经济和社会发展统计公报》.2025年3月28日发布：广州市人民政府网。

[18] CAGR（CompoundAnnualGrowthRate），即复合年均增长率，是衡量一项投资在特定时期内（如数年）的平均年度增长率，假设收益每年复利增长。

[19] 美联储最新研究：以史为鉴，关税对消费品价格的传导在2个月内完成。新浪财经：2025年05月12日。

[20]艾瑞咨询、QuestMobile关于中国消费市场的报告；香港旅游发展局《旅游统计数字》；澳门旅游局《旅游统计》。

[21]“技术再转辙”是斯拉法在《用商品生产商品》（1960）（第83-87节）中提出的核心命题之一，其经验证据主要来自20世纪70年代以后对美国、英国等投入产出表与资本数据的系统检验。斯拉法证明：当工资率外生下降时，同一套生产技术可能先被放弃、后又被重新采用，即“再转辙”现象。这一结论颠覆了边际主义“资本需求曲线单调向下”的假说，表明利润率-资本反向关系并不必然成立。美国，1947–1958年42部门投入产出表的结果：发现7个部门出现明显的技术再转辙，占比17%；资本价值-利润率曲线呈“波浪形”而非单调下降（L.L.Pasinetti,“ChangesintheRateofProfitandSwitchesofTechnique,”QuarterlyJournalofEconomics,1969,83(4):567–588.）；英国，1963年25部门数据的处理结果：至少5条技术线出现再转辙，验证斯拉法理论在英国制造业中“统计显著”（文献：N.Salvadori,“FallingRateofProfit,ReswitchingandFixedCapital,”Metroeconomica,1977,29(1-2-3):39–59.）。

[22]2025年4月本市主要农副产品价格走势情况/北京市发展和改革委员会-2025-05-22。

[23]2024年GDP为16.437256亿元，每年增长率为5%，2025年GDP为1416537.675亿元。

2026年居民收入增加 29747.29亿元，2027年31234.66亿元，2028年32796.39亿元，

2029年34436.21亿元，2030年36158.02亿元，五年合计16.437256万亿元。

[24]国家统计局网/年度数据。

[25]中国汽车流通协会《2025年1-7月市场分析》。

[26]中国银行《中国经济金融展望报告2025年年报》。

[27]中华网《外资豪车在华遇冷》2025-12-15；车家号转引美联社《中国消费者对国产车型偏好增加》2025-12-14。

[28]国家统计局网/年度数据。

[29新浪财经《房地产调整到了什么阶段？对经济的影响有多大？》，2025-07-29。

[30]搜狐《城市发展五大隐忧，房地产低迷仅是表象》，2025-07-27。

[31]WorldBank《中国经济简报》，2025-06发布，第12页“劳动力市场趋势及挑战”段。

[32]CMB国际《2025ChinaEconomicOutlook》，2024-12发布，第6页“对家庭消费的影响”段。