清代一品大将军府邸

中国古代官员住宅制度问题

                张念瑜

 一、古代官员的选举、任期与退休制度

公元前221年，秦始皇灭六国，建立统一的秦帝国。秦始皇用郡县制取代周代的封建制，以战国时期秦国官制为基础，把官制加以调整和扩充，建成一套适应统一国家需要的新的政府机构和官僚体制。

 郡县官员由中央选举任用，并制定严格的爵位和官阶，按照爵位、官阶发给相应的俸禄和奖励。汉朝沿袭秦制，并做了改进与发展。

汉朝的选举制度是察举制，以地方推荐为主，考试为辅，考试与推荐相辅而行。东汉时期，为纠正察举荐人之滥，开始注重考试，形成察举与考试相结合的选士制度，而且考试成份日益增加。魏晋南北朝实行九品中正制。这是察举制的改进形式。九品中正制创立之初，评议人物的标准是家世、道德、才能三者并重。但当时充当中正者（评议者）几乎全部是门阀世族，故门阀世族就完全把持了官吏选拔之权。到南朝时期，中正的评议只重魏晋间远祖的名位而不再重视品第。在十六国和北朝时期，由于各政权具有少数民族统治的性质，九品中正制的作用日益衰落。从隋唐开始，主要通过科举考试取士。这套科举考试制度直至清末（1905年）才取消。

从汉代开始，地方官员实行任期制。郡国守相是年奉禄二千石的长吏，被称之为“吏民之本”,其任职期限会影响当地社会的稳定。郡国守相的任期从西汉前期的“久任”至宣帝年间（前74年-前49年）大致以三年为期。东汉前期复归“久任”,然后再次废乱。但官员任期制度的完善要等到宋代。从宋代开始，官员任职要回避原籍，三年一任，每年一小考，三年一大考，根据考评的成绩来确定职务的升迁任免。

在清朝，有“万事胚胎，皆由州县”之说。有识之士对州县长官的任期予之高度重视。乾嘉两朝著名的清吏谢振定（1753-1809年）在《察吏八则》奏折中，对官吏的任期和调动提到：“一州县毋轻吏调。官不久于其任，虽敏才未有能裨于地方也。如上宪谦冲恳挚，使贤良吏得以尽心利济，岂必急急于迁擢乎。用才奖善，不窒自新之路，不开躁进之门。大君子当有灼见，或有案件差错，札调来省，最足滋累。或实缺州县，籍端赴省，夤缘干求，最为恶习。”

  同时，古代官员也有“致仕”[1]或退休制度。《礼记·典礼》记载,在西周的礼制中,已有“大夫七十而致仕”之礼。唐初建立职官制度时,明确规定: “凡职事官, ……年七十以上应致仕。若齿力未衰, 亦听整务。”[2]但“年虽少,形容衰老者, 亦听致仕。”[3]。唐宋两代沿用了“诸职官年及七十,精力衰耗,例行致仕”之制度,宋代武官的退休年龄延长到了八十岁。明初规定官员年七十退休，“洪武元年令、凡内外大小官员、年七十者、听令致仕。其有特旨选用者、不拘此例。”[4]，洪武三十一年（1380年）：“令文武官六十以上者、皆听致仕。”[6]清朝沿袭明朝的有关规定，“文武官六十以上者，皆听致仕。”同时，清朝对高级官员的退休年龄也不是“一刀切”。例如，光绪二十七年（1901年），国难当头。本已“靠边站”的李鸿章再次火线复出，以78岁高龄任直隶总督、北洋大臣，负责处理庚子之变的善后。

综上可见，官员由中央选举任用，由政府支付傣禄，实行任期制和退休制。官员在任职期间，由政府提供官宅。官员不任职就不能居住官宅。这样，官员的住房也是官员必须解决的一个基本的生活问题。

二、中国古代官员府邸建筑礼制

 在中国传统社会，社会各阶层等级森严，并且以“官本位”为基础。也就是说，其他的社会等级制度都要服从“官本位”。例如，女儿是皇后，其父母、其祖父祖母都要向她行跪拜礼。《红楼梦》第十八回《元春省亲》：贾妃（元春）“至贾母正室，欲行家礼，贾母等俱跪止不迭。”

古代确定官职等级的方法为“品秩”。曹魏之前以“秩”来确定官员身份地位的尊卑。“秩”指的是官员的俸禄。曹魏以后设九品之制。隋唐以前正四品以下各级又分上下两阶，这样九品共有三十等。职官、散官、勋官乃至爵位都以品位定等级。各朝代的情况也不尽相同。

 不同级别的官员，服色、冠带、房舍、鞍马的规格、大小、品质等都有等级差别。这属于礼制。但不同朝代，礼制是存在差别的。官宅的结构、装饰、色彩都体现不同的等级（孙丽娜，蒋晓春.2009），最明显的是住宅的面积大小、间数多少等，都体现着官员级别的高低。

唐宋是中国历史上的重要变革时期[6]。唐宋的法律、礼制成为后世法律、礼制的圭臬。唐代初期已经建立了官员的住宅制度。唐初颁布了《营缮令》。现已佚失。但在永徽年间成文的《唐律疏议》卷第二十六《杂律》第403条“疏议”中提到：“营造舍宅者，依营缮令：‘王公已下，凡有舍屋，不得施重拱、藻井。’”[7] [8]《唐六典》卷23《将作都水监》：“凡宫室之制，自天子至于士庶，各有等差。”《注释》：“天子之宫殿皆施重栱、藻井；王公、诸臣三品已上九架，五品已上七架，并厅厦两头；六品已下五架。其门舍三品已上五架三间[9]，五品已上三间两厦[10]、六品已下及庶人一间两厦。五品已上得制乌头门。若官修者，左校为之。私家自修者，制度准此。)。”

北宋继承了唐代的法律与礼制，并有很大的发展。北宋建筑学家李诫（1092-1110年）编写了我国第一部有关建筑设计及技术经验总结的完整巨著《营造法式》，主要记录官家大式、大木等做法、系统反映出官式建筑的发展水平。宋代礼制有了更加严格的规定：“私居，执政，亲王曰府，余官曰宅，庶民曰家…凡民庶家，不得施重拱、藻井及五色文采为饰，仍不得四铺飞檐，庶人舍屋许五架，门一间两厦而已。”[11]。

明朝在建国之初即对亲王及以下的各级官民的宅第规模、形制、装饰都有明确的制度。根据《明史》记载。明初，禁官民房屋不许雕刻古帝后、圣贤人物及日月、龙凤、狻猊、麒麟、犀象之形。如果官员任满退休，与现任同。其父祖有官，身殁，子孙许居父祖房舍。洪武二十六年（1393年）定制，官员营造房屋，不许歇山转角，重檐重栱，及绘藻井，惟楼居重檐不禁[12]。《大明会典》规定：

（1）公侯：前厅七间、或五间、两厦九架造。中堂七间九架。后堂七间七架。门屋三间五架。门用金漆、及兽面摆锡环。家庙三间五架。俱用黑板瓦盖。屋脊用花样瓦兽。梁栋斗栱簷桷、用綵色绘饰。窗枋柱用金漆、或黑油饰。其餘廊廡库厨从屋等房、从宜盖造。俱不得过五间七架。

（2）一品、二品：厅堂五间九架。屋脊许用瓦兽。梁栋斗栱簷桷、用青碧绘饰。门屋三间五架。门用绿油、及兽面摆锡环；

（3）三品至五品：庙堂五间七架。屋脊用瓦兽。梁栋簷桷、用青碧绘饰。正门三间三架。门用黑油、摆锡环；

（4）六品至九品：厅堂三间七架。梁栋止用土黄刷饰。正门一间三架。黑门、铁环；（5）庶民所居房舍：不过三间五架。不许用斗栱、及綵色妆饰。正统十二年令、庶民房屋架多而间少者、不在禁限”[13]。

清代沿袭明制。《大清会典事例》载述: “府第房屋规制…顺治九年定亲王府基高十尺, 外周围墙, 正门广五间启门三, 正殿广七间, 前墀周围石栏, 左右翼楼各广九间, 后殿广五间, 寝室二重, 各广五间, 后楼一重, 上下各广七间, 后殿至楼左右均列广庑, 压脊仙人以次凡七种, 余屋用五种…又定公侯以下官民房屋台阶高一尺…。十八年题准, 公侯以下三品官以上房屋台阶高二尺, 四品以下至士庶房屋台阶高一尺。”同时，对各级官员的住房面积也有严格的规定。一品官给住房20 间，在北京就是三进的大部院；二品官给住房15 间，也是三进的大四合院官邸；三品官给住房12 间；四品官给住房10 间；五品官给住房7 间；六品官给住房5 间；七品官给住房4间；八品官给住房3 间，就是一般的小四合院；九品官也给住房3 间，也是一般的小四合院。但不同时期不同场合，官员的待遇有所调整（陈明远，2008）。

 三、秦汉时期官员任职期间的官舍由政府免费提供

 在中国古代，政府办公的场所称之为官署或官廨，但具体称谓又不同[14]。政府官员居住的地方称次舍、官舍、官宅、官第，（高级官员居住的）官邸，等等。但朝代不同，官员的住宅获得的方式存在一定的差别。

秦朝的官舍制度是在秦国的基础上发展而来的。《史记•商君列传》：“宗室，非有军功论，不得为属籍。明尊卑爵秩等级，各以差次名田宅，臣妾、衣服，以家次。有功者，显荣，无功者，虽富，无所芬华。”国家根据官员的爵秩等级分配相应的田宅。汉初曾推行过“名田宅制”（張家山漢墓竹簡整理小組，2001.pp.175-176）。后来废止。

汉代的官舍相对集中于政府机关大院或机关附近。《汉书》记载曹参封爵列侯，食邑平阳，但他本人先后在齐国和中央任相，其长安的“相舍后园近吏舍，吏舍曰饮歌呼”。所谓“相舍”与“吏舍”，都是由政府提供的住宅。汉高祖刘邦在《同安辑令》说：凡为列侯食邑者，都给印绶佩带，赐给宏敞的住宅；俸禄达到二千石级别的将吏，就可迁居长安，赐给次一等的住宅[15]。

东汉王充《论衡·诘术篇》记载：“府廷之内，吏舍比属”。意思是说，官府里面，官吏的住宅一间连一间。官宅就在政府机关大院。《后汉书》卷六十四记载，赵岐的祖父官任御史，故其“生于御史台，因字台卿”，又可知同居的家属中，甚至包括成年的儿子媳妇。

魏晋时期，官员住房由国家免费提供的制度并未有较大改变。《晋书·陶侃传》记载：东晋名将陶侃“备威仪，迎母官舍，乡里荣之。”这里所说的“官舍”是指他担任江夏太守、鹰扬将军时的居所。《南史》卷48记载：“初，(陆)琼之侍东宫，母随在官舍”，陆琼侍于东宫，可携家眷入住官舍。

 四、唐宋时期官员任职期间的官舍获得的方式多样化

秦汉到清末，亲王（皇帝的叔伯、儿子、兄弟）有亲王府、公主有公主府，都属于国家机构，由国家财政负担。

唐朝中央政府形成了三省六部、九寺五监一台和十六卫等机构。根据《文献通考》记载，唐代供职京师者2620人，外州县官员16185人[16]。此外，还有数倍于此的家眷、小吏、杂役、佣人等，如果仍由政府免费提供官舍，将会带来沉重的财政负担。因此，唐代官舍制度发生明显变化：

第一，政府的官舍也用于出租。《唐会要》记载：“太和五年(公元831年)七月，…有官宅，多是杂赁，尤要整齐。”[17]；“南北衙百官等，如闻昭应县两市及近场处，广造店铺，出赁与人。”[18]，足见官舍出租之普遍。京师官舍还设有庄宅使专门负责管理。

第二，政府官员向私人租房。当时租房也称之为赁房、佣居、假居、徽赁、税舍等。在赁宅市场，官吏占据重要部分。中下级官吏可能因为经济收入普遍较低，在京师租赁较之购买宅邸更为划算。同时，落叶归根的情怀根植于中国传统思想文化中，即便供职京师的高官显达，有时也会选择赁居，告老还乡之后再买田置房定居。

第三，官员自建房屋。唐初推行均田制，官员按品阶分得永业田、职分田和宅地。宅地即官员在任时政府为其提供的住宅基地。《新唐书·郭元振传》记载：“及贵，居处乃俭约……建宅宜阳里，未尝一至诸院厩。”唐末以后，退休的官员有幸能领到一半的俸禄，但退休后的住房问题，政府不管。《旧唐书·白居易传》载：“居易罢杭州，归洛阳，于履道里得故散骑常侍杨凭宅。”长庆元年，白居易在洛阳履道坊购买了杨凭宅邸，当时他已至暮年，购宅定居，以享天年。

第四，皇帝赐宅。这仅限于少数高层官员。

第五，外地进京官员住房。这类住房类似今天的招待所。对于每年派遣至京师的朝集使、中央临时征召入京的官员，国家仍会提供住房。《通典》卷74载：“(贞观)十七年十月，下诏令就京城内闲坊，为诸州朝集使各造邸第三百余所……建中元年户部奏：‘若令州府自置，事又烦费。伏请以官宅二十所，分配供给诸州朝集使。’敕旨‘宜依’。”依唐制，朝集使为上计使者，按照惯例每年至京师朝觐，文中提及的“邸第”及“官宅”均为国家所有，提供给朝集使和入京述职的官员住宿使用。官员的住宿是免费提供的（《会要》卷61）。

第六，地方政府官员的住房由政府提供。西汉时期的地方长官一般由当地官员担任。从东汉开始，地方长官任职实行“回避制”，隋唐沿袭了这种“异地为官”的制度。官员到外地做官，居住在政府提供的公馆或官舍。同时，隋唐官府多有修建衙署的自主权。唐中期以后“寺学”时兴，有的地方官员也居住在道观或寺庙，以致朝廷颁发《禁天下寺观停客人制》[19]。

宋朝官宅制度是对唐朝的发展。宋代私有制和市场经济更发达，官员住房制度更体现着市场经济的要求。从总体上讲，宋代官员住宅的获得包括居住官廨、租赁、买卖、自建和皇帝赐予等方式。

宋朝立国后，中央政府在很长时间内都未建设官邸，京官只能自己租房子。到宋神宗熙宁—元丰年间（1068-1085年），朝廷用财政资金在皇城右掖门之前修建了一批官邸：“诏建东西二府各四位，东府第一位凡一百五十六间，余各一百五十三间。东府命宰臣、参知政事居之；西府命枢密使、副使居之。……始迁也，三司副使、知杂御史以上皆预。”[20]这批官邸，民间称为“八位”。有资格入住“八位”官邸的都是宰执高官。宰执以下官员需要自己想办法解决住房问题。

北宋、南宋首都的租赁市场非常发达，除了有大量民宅出租，也可以租住官屋。宋朝政府建有一批公租房，并设置“楼店务”掌收官屋、邸店房廊税[21]。

宋代地方长官一般三年一任。宋朝规定地方官员不准在所任的州县购房。同时，从北宋开始，擅修廨舍要受处分[22]，但宋代的州县衙门通常都包含了居住区与办公区。宋孔平仲《珩璜新论》卷四：“或以衙为廨舍，早晚声鼓，谓之衙鼓，报牌谓之衙牌，儿子谓之衙内。”被贬官员可能需要自己解决住房问题。北宋的苏辙被贬谪到雷州，“不许占官舍”，“遂僦民屋”，但苏辙的政敌——宰相章惇认为他有“强夺民居”之嫌疑，命令雷州政府“究治”，苏辙最后拿出了租赁合同，才未被治罪，“以僦券甚明，乃止”[23]。官员致仕或退休之后，大多数告老返乡，买田地置房产。宰执高官由于俸禄优厚，购置有园林亭榭类的“豪宅”。也有因经济条件差而无屋可居，或借住他地，或依靠他人接济买屋居住，如杜衍“清介不置私产，既退寓南都凡十年，第室卑陋，居之裕如也。”[24]。官员退休后的住房主要取决于其经济条件。

五、明代官员任职期间的官舍由政府分配

明朝（1368-1644年）立国后以应天府（南京）为京师（1368-1421年）。1405年，朱棣将北平改名北京，1406年开始大规模营造北京。1420年宣告完工，1421年迁都北京。

朱元璋在南京大规模建设军房、官廨、民屋[25]和商业用房。《明史》记载：“初，京师军民居室皆官所给，比舍无隙地。商货至，或止於舟，或贮城外，驵侩[26]上下其价，商人病之。帝乃命於三山诸门外，濒水为屋，名塌房，以贮商货。”[27]。然而，从史料来看，官廨的建设不完全由工部负责，各政府部门及其长官要负责部属的官宅问题[28]，但应该要向有关部门申报[29]。总之，经过多年营建，基本达到了“大小百执事，苟在朝者，皆给廨舍处之”的状态（施沛，1997. p.283）。《南京都察院志》就记载了27座南京三法司官宅的位置、规模、构成等信息。同时，相应地制定了严格的官廨制度。《大明律》：“凡有司官吏不住公廨內官房而住街市民房者杖八。”[30]，对军队的营房、民房和匠户的居住地都有统一的规划（罗晓翔.，2014）。但是，随着中央政府由南京迁到北京，明中叶以后，由于公廨房管理不善，修缮不及时等原因，南京官员自置官廨的现象非常普遍（罗晓翔.，2014）。

  朱棣自永乐十八年（1420年）建设北京皇城的同时，也建造了营房、官廨、民房和商业用房。清代人查慎行撰《人海记》记载:“永乐初，北京四门钟鼓楼等处各盖铺房，如民居住，召商居货，谓之廊房……今正阳门外廊房胡同，尤以此名。”当时住宅的形状为 “四合院”，其建筑布局、建筑体量、建筑形制、交通流线体现着封建的等级性（李晶晶，2013）。 中型和小型四合院一般是普通居民和低下级公务人员的住所，大四合院（三进院）则是府邸、官衙用房。根据《明史》记载，礼部右侍郎兼北京国子监祭酒林瀚，“典国学垂十年，馔银岁以百数计，悉贮之官，以次营立署舍。师儒免僦居，由瀚始。”[31]。这说明大明帝国政府部门长官有负责部属住宅的职责。住官廨“免僦居”，即不再租屋而居，也可理解为住官廨不须交房租。

明代地方官员的住房也是由政府统一建造。洪武二年（1369），明太祖朱元璋下诏，要求“天下各官廨舍各置于公署旁周垣之内”（阿风，2015），不许租住民房。显然，地方官员在前院办公，在后院及两侧居住。同时，为防止官员低价受赠不动产，明朝规定：“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”[32]。

六、清朝官员住房建设与分配

1644年，李自成灭大明帝国。清军在吴三桂的帮助下又打败了李自成。同年九月，顺治帝在紫禁城皇极门(今太和门)举行登基大典，宣布“兹定鼎燕京，以绥中国”。清朝在大的方面沿袭了明制，但也有少数民族统治若大中国的一些独特做法。

清朝前期与中后期，官员住房分配存在很大的差别。清军进入北京后，王公贵族入住明代勋戚留下的宅院，其他官员及“八旗”人等按照官阶高低[33]和“八旗”等级制度（张佳生. 2011），确定相应的住房待遇标准。所有旗民一律按照八旗驻防方位在“内城”（相当于今二环路以内）分区居住[34]，被迫迁出到“外城”（相当于今南二环之内地区）（邓亦兵，2012）的为“民人”（不仅仅为汉人）（刘小萌，2008.p.28）。内城的旗人实行住房国有分配制度；外城的“民人”实行市场经济配置。

旗人住宅大多为官方筹资兴建。到17世纪末，迁入内城的旗人增多，旗人家庭人口膨胀，原有住房已不敷分配。康熙三十五年（1696年），清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋二千间”，总共造房1.6万间。但《八旗营房租户应守规则》规定：“每年如有修理之处，应归该租户自行办理，本部概不发款协济。”官方不负责维护和保养。随着“内城”旗人人口迅猛增加（参见表1-1），政府再也无力解决新增加人口的住房问题。康熙二十年八月，朝廷不得不允许“汉军有职无职人员愿在关厢居住者，听其居住；满洲、蒙古内年老有意休致官员，愿在关厢居住者，亦听其居住” （唐博，2015）。到乾隆年间，底层杂居人口高达八旗总人口的90%（孔中华，钟玲，阴劼.2016）。到18和19世纪，旗人的生计开销成了政府的沉重包袱。道光五年（1825年）朝廷出台“准许旗人自谋生计”的政策[35]，旗人占有的国有田宅开始私有化，旗人被迫卖掉城内住房而买城外较为便宜的房屋，由此，“旗民交产”已成为事实。咸丰二年（1852年）发布上谕明确，“旗民交产”合法，光绪三十三年（1907年）重申“旗民交产”政策（唐博，2015）。

清政府在北京没有建立专供官员居住的“官邸”。清初，政府官员和“八旗”人由清政府在“内城”提供相应级别的福利性住房。例如，《红楼梦》中的贾府就是政府分配给宁国公（贾演）和荣国公（贾源）的住房。后来荣国公的孙子贾政，由皇帝赐工部员外郎，但政府再没有分配给他住房。清初，实行满汉分居，满族京官多定居于北京内城，汉族京官基本上都居于外城。汉族京官解决住房的方式主要是租赁、自建或自购（张宏杰，2015），也有少数官员由皇帝赐宅。

 清代关于地方官员的住房制度基本上沿袭明朝的体制。清地方政府公署（官廨）和官舍是在一个大院。地方长官实行“回避制”或“异地为官”。清初，长官任期三年，以后越来越短[36]。清朝规定：“凡有司官吏，不得于现任处所置买田宅，违者笞五十，解任，田宅入官。”[37]同时还规定:“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”（《乾隆实录》卷8）。

七、结束语及评论

这篇文章是我在整理《南京国民政府时期的城市住房制度》一文的“副产品”。由民国时期的“公营住宅制度”向上推导，就十分想了解清朝及以前朝代官员的住房问题。官员的住房制度不仅仅是一个经济问题，也是社会问题和政治问题。但由于资料积累和文章篇幅限制，本文仅重点介绍了几个朝代的官宅制度问题。

第一，官僚政治、职官任期与官邸问题。

自秦汉以来，我国逐渐形成了官僚政治的治理模式。然而，中国古代的官僚政治中的官僚及官僚制与现代官僚制是有重大差别的。马克斯·韦伯把其称之为“家产制官僚制”。对这个问题，本文不想展开论述。

  中国古籍不讲“官僚”而是讲“职官”。职官是职（岗位）与官员的结合。官员因职（岗位）而设立，职因官而发挥作用。实际上，中国古代的官僚政治是以郡县制为基础的，而先秦时期的贵族政治是以封建制为基础的。秦汉以来，皇权制下的“官僚”或职官是由皇帝任命的，有任期，到一定年龄要“致仕”（退休）；由政府按照官级和爵位发放俸禄（薪酬）；职官在任期内由政府提供“官宅”或“官舍”，致仕或离职时交还政府，损坏的家俱要赔偿。

第二，皇帝、亲王、郡王的府邸具有封建主义的性质。

自秦汉以来，国家的财政与皇室的财务是分开的。但这种分离是相对的。皇帝、亲王、郡王等宫殿、府邸及其管理机构、人员编制都是法定的，由国家财政支出。皇帝、亲王、郡王只能由一人继承。皇帝、亲王只能由皇室宗族人员继承，郡王多封给宗室，也有臣下得封郡王（如唐朝的安禄山）。清朝顺治六年规定，亲王一子封亲王，余子封郡王。郡王一子封郡王，余子封贝勒。贝勒之子封贝子，贝子之子封镇国公，镇国公之子封辅国公，辅国公之子授三等镇国将军。这种定例后来有所变通。清顺治帝进关定都北京后，所封诸王和以后各朝所封的亲王、郡王在西城建立的王府达30座，其中有亲王府18座，郡王府9座，蒙古王府3座。此外还有贝勒府、贝子府若干。显然，这类府邸基本上是封建主义的，与现代意义上的官邸具有本质性的差别。

在中唐之前，皇子皇孙都是“实封”，亲王、郡王要到封邑居住或任实职。中唐之后，皇子皇孙都居住京师，所封官职都是“遥领”。这种做法由明清所沿袭。

第三，官员的住宅要遵循严格的礼制。

中国是礼乐文明，正所谓“乐殊贵贱，礼别尊卑”。而这种“别尊卑”的礼制在建筑方面得到了充分的体现。在建筑布局、规模组成、间架、屋顶做法, 以致细部装饰、色彩等都有严格的规制，不能僭越。现在用建设面积来体现等级差别，古代则是用“间架”来表示建筑面积的大小。“间”是指建筑物的宽，架（或檩）是指纵深。例如，明朝规定一品二品官员的厅堂面积为“五间九架”。

第四，京师或首都官员获得住宅的方式是多样的，并且各个朝代各具特色。

京师或首都官员获得住宅的方式主要有：政府提供的官舍、自建或自购、租赁、皇帝恩赐等。秦汉时期的官舍基本上由政府免费提供；唐宋时期官员住房获得的方式包括政府提供的官廨、自建或自购、租赁、皇帝恩赐等多种方式，但宋代由于市场经济比较发达，官员租赁的比例高；明代官员住房基本上由政府分配，实行严格的官民分开居住；清代前期，京官和“八旗”军民实行住房国有分配制度，基本上安排在北京“内城”居住。汉族京官在北京“外城”居住。汉族官员有自建或购买房屋的，也有租赁的，少数由皇帝恩赐。

 有品级的京官都有能力购房。由表1-2可见，正、从一品官员俸银180两，俸米180斛（10800市斤）。乾隆元年（1736年）谕令给京官双俸（黄惠贤,陈锋编，2012.p.533）。乾隆年间的知府的“养廉银”为1000-4000两之间，高出正俸的9.52-38.09倍；知府的“养廉银”为500-2000两之间，高出正俸的6.25-25倍；知县的“养廉银”为400-2259两之间，高出正俸的8.89-50.2倍（黄惠贤,陈锋编，2012.p.529）.正从一品京官的“养廉银”低于外地官员的“养廉银”。我们按照正俸的15倍计算，年俸银至少在5000两以上。乾隆年间，“内城”住房每间均价32.84两；外城住房每间均价38.27两（邓亦兵,2012）。按清朝的礼制，一品官住房20间。因而，在内城购房总价款为6568两银；外城购房总价款为7654两银。所以，正从一品京官一年的俸禄、“养廉银”、“灰色收入”和其他合法收入（如《红楼梦》贾府的田租等），足可购买一套20间的大四合院。

为什么京官有能力购房还要租房呢？这是因为大多数京官致仕后要“告老还乡”。具体原因是：第一，中国传统社会实行“重农轻商”的国策，人民的社会等级顺序是士农工商。手工业者和商人的社会地位很低，官员的子弟轻易不会从事工商业。官员致仕后回乡买田置房，供子弟读书求功名。第二，朝廷不希望致仕官员居住在京师。这里充满了政治玄机，只可体会不可言说。例如,广西临桂(今桂林)人陈宏谋奉调进京历任吏部尚书、工部尚书、协办大学士,最后官至东阁大学士,于乾隆三十六年(1771年)因病且年事已高辞官,但想留在京城久居。乾隆皇帝亲自劝其返乡,并设酒席为其饯行,同时令其回乡所经过之处地方官员要在20里内料理护行。有人说是政府要疏解北京人口（姜涛.2017）。显然没有读懂乾隆的用意。朝廷限制亲王离京，是怕亲王们离京后形成另外的政治中心；朝廷让致仕高级京官回原籍农村，实际上是在瓦解他们已经形成的各种关系网，重新整理各种政治资源为朝廷所用。

第五，地方官廨和官舍。

秦汉至清，地方政府有设两级的（州、县），有设三级的（省、府(州)、县）。地方政府办公的场所称之为衙门（官署）、官廨等。官员居住的官舍一般在衙门后院或附近。

   地方政府衙门的建设由财政支出，主要利用当地民众服劳役的方式修建。隋唐官府多有修建衙署的自主权；两宋时期,地方官员想要修缮官衙要遵守严格的制度约束（刘越藩，刘明泉.2014）；明朝对地方官衙建筑有统一的要求，清朝沿袭明制。然而，各朝代为了预防地方官员借修建官廨之名，从工程中捞油水的腐败行为，从制度设计上做了许多安排。因而，“官不修衙 客不修栈”，成为中国传统社会的一种潜规则。

     从东汉开始，官员任职实行“回避制”， 官员任职要回避原籍。同时，至宋代，地方官员三年一任，每年一小考，三年一大考，根据考评的成绩来确定职务的升迁任免。这种制度为后世所沿袭。清朝虽然重视地方官员的任期，但许多地方官员任期只有一年多，地方长官任用就像“走马灯”一样，频繁调动。同时，各朝代为了反腐，严格要求官员居住在政府大院内，禁止官民杂居。同时，各朝代禁止地方官员在任职地购房。唐朝还出台了田宅限购令，即规定：“天下诸郡……有田宅产业……先已亲邻买卖。”[38]。

第六，官员致仕后不能再居住官舍，自己解决住房问题。

 官员致仕后的生活保障，在不同朝代，其制度安排是不同的。秦汉时期，只有“品秩”在二千石以上的郡太守级及以上的官员（相当于现在的省部级及以上干部）才有“致仕”的资格，退休后可以领原来俸禄的三分之一作为养老金[39]。唐代是五品（相当于现在的地厅级）以上的官员可领到原来俸禄的一半作为养老金[40]；宋朝，所有文武官员都可领到原来俸的一半和禄一半作为养老金（曾敏行，1985.卷2）。元代官员也可可领到原来俸禄的一半作为养老金（张显清,林金树，2003）。明代没有建立致仕官员食俸的制度,赏赐和体恤只是少数官员才能享受的特恩。大多数致仕官员是依靠社会保障制度的支撑,多途径解决养老问题的（周荣，2016），也是老有所养。清代沿袭明制，致仕官员可享有一系列特权 ,使其老有所养，无后顾之忧。《光绪会典》规定：“凡官年老告休者，则令致仕；大臣予告者或加衔，或食俸皆出特恩”。若是皇帝特别赏识的官，赐赏还会增加。道光年间大学士董浩退休，皇帝特批让其享受吃全俸的待遇（欧磊，2013）。

官员致仕后不能再居住官舍。官员致仕后的住房由自己解决，但要遵循房屋建筑的礼制。明朝规定，“百官第宅…。凡官员任满致仕，与见任同。”[41]。也就是说，官员致仕后住宅建筑礼制可以参照致仕前的最高官级执行。清代沿袭明制。

注释：

[1]致仕。中国古代“退而致仕”。“致仕”又叫“致事”、“告老”、“休致”等。《公羊传·宣公元年》云:“致仕”就是退休。商朝, 据《尚书》记载, 辅佐商汤的伊尹, “将告归”即退休。西周时期, 据《礼记` ·曲礼》云:“大夫七十而致事” ,第一次规定了退休官吏的年龄条件。所谓“致事”即将禄位还于君主之意。汉代, 据《白虎通义》说: 官吏年七十, 由于“耳目不聪明, 跋踌之属是以退老”。跋畸即腿脚不便。这时退休条件除年龄外,又增加了身体。此后“致仕”制度不断完善, 成为政治制度重要组成部分。

[2]《旧唐书·高宗上》。

[3]《通典·致仕官》。

[4]《大明会典》卷之十三上《吏部·致仕》。

[5]《大明会典》卷之十三上《吏部·致仕》。

[6]日本学者内藤湖南认为，唐代的覆灭是“中世”的结束和向近世的转移。“贵族的失势的结果，使君主的地位和人民较为接近，任何人要担任高职，亦不能靠世袭的特权，而是由天子的权力来决定和任命” (内藤湖南，1992.pp.ll-18)。陈寅恪先生在《论韩愈》一文中指出：“唐代之史可分为前后两期，前期结束南北朝相承之旧局面，后期开启赵宋以降之新局面。关于政治社会经济者如此，关于文化学术者亦莫不如此。退之者，唐代文化学术史上承先启后转旧为新关捩点之人物也。”（陈寅恪，1954）。

[7]斗拱。斗拱是中国古代建筑独特的构件。方形木块叫斗，弓形短木叫拱，斜置长木叫昂，总称斗拱。一般置于柱头和额枋（又称阑头，俗称看枋，位于两檐柱之间，用于承托斗拱）、屋面之间，用来支撑荷载梁架、挑出屋檐，兼具装饰作用。由斗形木块、弓形短木、斜置长木组成，纵横交错层叠，逐层向外挑出，形成立大下小的托座。

[8]藻井。“藻井”是顶棚，是中国传统建筑中天花板上的一种装饰。名为“藻井”，含有五行以水克火，预防火灾之义。一般都在寺庙佛座上或宫殿的宝座上方。是平顶的凹进部分，有方格形、六角形、八角形或圆形，上有雕 刻或彩绘，常见的有“双龙戏珠”。

          敦煌藻井图案

[9]五间九架。中国古代建筑平面的宽与深用“间”和“架”来表示。在平行的纵柱纲轴线之间的面积称为“间”、“开间”（bay）。“架”指的是檩木（rafter）。檩（lǐn）是用于架跨在房梁上起托住椽子或屋面板作用的小梁，亦称“桁”（héng）。檩木的位置与间距都有定限，很少任意增减，可以用来表达纵深的尺度（李允鉌，1984.Pp.134-135）。

[10]三间两夏。两夏。亦作“两夏”，犹两厢。即房屋前檐伸出的部分，可避风雨，遮太阳，通常讲前廊后厦。《汉书·张敞传》“果得之殿屋重轑中”唐颜师古注：“苏林曰：‘轑，椽也。重轑，重棼中。’重棼即今之廊舍也，一边虚为两夏者也。”宋  沉括《梦溪补笔谈·辩证》：“荣，屋翼也，今之两徘徊，又谓之两厦。”《宋史·舆服志六》：“庶人舍屋，许五架，门一间两厦而已。”

[11]《宋史》卷154《志》第107《輿服六》。

[12]（清）张廷玉等编《明史》卷68《志》第44《舆服四》。

[13]《大明会典》卷之六十二《房屋器用等第》。

[14]《宋史》记述：“宰相以下治事之所曰省、曰台、曰部、曰寺、曰监、曰院；在外监司、州郡曰衙。在外称衙而在内之公卿、大夫、士不称者，按唐制，天子所居曰衙，故臣下不得称。后在外藩镇亦僭曰衙，遂为臣下通称。今帝居虽不曰衙，而在内省部、寺监之名，则仍唐旧也。然亦在内者为尊者避，在外者远君无嫌欤？私居，执政、亲王曰府，余官曰宅，庶民曰家。”（《宋史》卷154《志》第107《舆服六》）。

[15]《汉书》卷三十九《萧何曹参传第九》。

[16](宋元)马端临_《文献通考》卷四十七·《职官考一》。

[17]《唐会要》卷86。

[18]《唐会要》卷86。

[19]《全唐文》卷四百一十。

[20]《续资源治通鉴长编》卷226，神宗熙宁四年九月丁未，第5517页。

[21]楼店务。监当局名,宋初置。太平兴国中改称左、右厢店宅务。南宋移都临安,在府治东中和坊内。仍称楼店务。掌收官屋、邸店房廊税。南宋临安楼店务岁收房廊税达三十余万贯（《长编》卷30十二月条、《宋史·张运传》、《淳祐临安志》卷7《仓场库务》）。

[22]《续资治通鉴长编》记载了许多地方官员因修衙而受处分的记载。如真宗景德三年（1006年），杭州知州薛映和上司姚铉呕气，薛映向御史台检举姚铉数事，其中一条就是“擅增修廨宇”，经御史台查实后，姚铉从转运使降为连州文学。数年后，中央还发过文件，诏各路监司“无得擅修廨舍”。

[23]《宋史·列传第二百三十》。

[24]《宋史》卷三百一十《杜衍传》。

[25]《明太祖实录》卷92 记载：洪武七年农历八月，朱元璋给南京的官员下了一道圣旨：“京畿民庶之众，鳏寡孤独废疾无依者，多旧养济院，隘不足容，命于龙江择闲旷之地构260 间以处之，从之。

[26]驵侩。马匹交易的经纪人，后泛指经纪人。

[27]《明史》卷八十一志第五十七《食货五》。

[28]（明）焦竑《玉堂丛语》卷二：“谢文肃在南监，每严约束，禁诸生班见礼。损皂役钱以沛僚属，籍膳夫钱于官，构东西二书楼，以庋镂板。上疏请增杨龟山从祀，而黜草庐吴氏。余若择师儒，慎科贡等，论列尤多。在北，请增号舍，修堂斋。又谓庙门衢斜而狭，买其地而廓之。又买官廨三十余区，居学官以省僦直（赁金），皆出夫皂雇役之余。”

[29]《大明律•擅造作》：“凡军民官司有所营造应申上而不申上、应待报而不待报而擅起差人工者，各计所役人雇工钱坐赃论；若非法营造及非时起差人工营造者罪亦如之；其城垣坍倒仓库公廨损坏一时起差丁夫军人修理者不在此限；若营造计料申请财物及人工多少不实者笞五十若已损财物或已费人工各并计所损物价及所费雇工钱重者坐赃论。”

[30]《大明律集解附例》卷之二十九《工律》。

[31]《明史》卷一百六十三·列传第五十一《林瀚，谢铎》。

[32]《明代律例汇编·万历问刑条例·任所置买田宅》。

[33]清朝官职制度：“官分九品，各系正从，级十有八，不及九品曰未入流。”（《清史稿   》卷一百十四志八十九《职官一》）。

[34]嘉庆《八旗通志》卷三十《八旗方位图记》载:“世祖章皇帝定鼎燕京,分列八旗,拱卫皇居。镶黄居安定门内,正黄居德胜门内,并在北方。正白居东直门内,镶白居朝阳门内,并在东方。正红居西直门内,镶红居阜城门内,并在西方。正蓝居崇文门内,镶蓝居宣武门内,并在南方。一从祖制。以八旗分左右两翼,亦准前规。”

[35]“大抵清於八旗皆以国力豢养之。及后孳生藩衍，虽岁糜数百万金，犹苦不给，而逃人之禁复严，旗民坐是日形困敝。及乾隆初，御史舒赫德、范咸、赫泰，户部侍郎梁诗正等，先后奏请清查东三省旷地，俾移住开垦，以图自养。虽叠奉谕旨议行，然终未能切实举办。至八旗户下人开户，必有军功劳绩，或艺能出众，亦有本主念其服勤数世，准其另户，或放出为民者，亦有不准放出为民，但准开户者，其例又各不同云。”（《清史稿》卷一百二十志九十五《食货一》)。

[36]任期。清朝前期，州县包括长官和佐杂官在内的地方官，其任期大都以三年为一任。然而，随着清朝统治时间的延长，地方官的任期却越来越短了。据相关史料统计，康熙朝（1662-1722年）州县官平均任期为四五年，乾隆朝（公元1736年-1795年）平均任期为三年，而到了嘉庆（1796-1820年）、道光（1821-1850年）以后，平均任期只有一年多一点不等。

[37]《大清律例会通新纂》卷8《户律·田宅》。

[38]《唐会要》卷85。

[39] 《后汉书》卷12）。

[40] 《通典》卷23《职官五》。

[41] 《明史》卷68《志》第44《舆服四》。

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